心理的瑕疵とは？不動産の売却価格に与える影響と告知義務の必要性を解説！

売却を検討している不動産に心理的瑕疵がある場合、その事実を買主へ告知する義務があります。
告知をすることでなかなか成約に至らないというケースもありますが、告知義務を果たさずに売却した場合には、あとから責任を追及される可能性が高いため危険といえます。
ただし、自然死や事故死の場合、心理的瑕疵に該当しないこともあるため、売却前に把握しておきましょう。
今回は、山口県防府市周辺で不動産売却をご検討中の方に向けて、心理的瑕疵とは何か、売却価格に与える影響と告知義務について解説します。

不動産売却における心理的瑕疵とは？具体例と判断基準

立地や設備に何も問題がなくても、心理的瑕疵のある物件は購入に抵抗を避ける方が多く、なかなか買い手がみつからないというのが実情です。
しかし、絶対に売れないというわけではなく、また、実は心理的瑕疵に該当しなかったということもあるため、まずは心理的瑕疵とはどのようなものなのかを理解しておきましょう。

心理的瑕疵（しんりてきかし）とは？

心理的瑕疵とは「住むことに心理的な抵抗を感じること」を意味します。
よって、心理的瑕疵物件とは、住むうえで実用上の問題は何もないものの、多くの方が買いたくないと感じる瑕疵（傷や欠点）をもつ不動産のことを指します。
なお、心理的瑕疵物件を売却する際には、買主へ告知する義務が課されるため、注意が必要です。

心理的瑕疵の具体例

心理的瑕疵物件と聞いて一番に思い浮かぶのが、殺人事件や自殺の現場となった場合の、いわゆる事故物件が多いでしょう。
事故物件はとくに買主から敬遠されやすい傾向にあります。
また、ゴミ処理場が近く悪臭がする、隣が火葬場や墓地、騒音がひどくて安心して生活できないといった環境の不動産も心理的瑕疵物件となります。

心理的瑕疵の判断基準

雨漏りや壁のひび割れといった物理的瑕疵とは異なり、心理的瑕疵は目に見えないものだからこそ、その判断基準が難しくなります。
そこで国土交通省は、2021年に人の死に関する心理的瑕疵の取り扱いに関するガイドラインを作成しました。
このガイドラインでは、他殺や自殺、事故死について、買主の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には告知義務があるとしていますが、自然死や不慮の事故による死亡については告げなくても良いとしています。
ただし、老衰や病死などの自然死、不慮の事故死であっても、発見が遅れて特殊清掃が必要になるような場合には告知が必要となります。

心理的瑕疵が不動産の売却価格に与える影響は？

心理的瑕疵物件を好んで購入する方は少ないのが現状です。
そのため、基本的には不動産の売却価格にも影響してきます。
通常は市場相場よりも売却価格は安くなる
心理的瑕疵がのある不動産を売却する場合、自殺の場合で3割程度、他殺の場合で5割程度、市場相場よりも安くなることが一般的です。
しかし、心理的瑕疵物件の売却価格の値下げは強制されるものではなく、あくまでも売却しやすくするための措置であると理解しておきましょう。
なかには「安くなるなら買おう」と、心理的瑕疵のことをあまり気にしないという方もいるため、売却を諦める必要はありません。
場合によってはそこまで値を下げずに売却できる
発生した事件・事故の状況や、立地や物件の状態によってはあまり価格を下げずに売却できる可能性があります。
「殺人事件の起きた不動産は避けたいけれど孤独死であれば大丈夫」「好立地の不動産を相場の2割引きで買えるなら事故物件でも構わない」と考える方もいるということを覚えておきましょう。
それぞれの状況による判断が必要
ニュースで報道されるような凶悪殺人などは別としても、事件・事故の発生からの経過年数によっては、過去の事実の影響が希薄となることもあります。
そのため、個別の死因・経過年数・近隣への影響、報道の有無などの諸事情を総合的に判断し、不動産の売却における販売戦略を検討する必要があるのです。

心理的瑕疵のある不動産売却に課される告知義務の判断基準は？

ここまでご説明してきたように、心理的瑕疵が不動産の売却に与える影響は決して小さくありません。
そのため、売却をする際にはあまり事件・事故のことを伝えたくないと考える方もいるのではないでしょうか。
しかし、心理的瑕疵は買主側へも大きな影響を与えるものであることから、売主には買主に対する告知義務が課されています。
もし心理的瑕疵の事実を隠して不動産を売却した場合には、あとからその事実を知った買主から損害賠償を請求されたり、契約解除を求められたりする可能性があるため注意が必要です。
ここでは、告知義務について、その判断基準や告知内容について解説します。
原則、事件性のない自然死は心理的瑕疵にならない
売却する不動産で起きた過去の事件や事故について、心理的瑕疵として契約締結の判断に影響を与える重要な事実に該当する場合には、買主に対して売買契約締結前にその事実を告知する義務があります。
しかし、先述した国土交通省のガイドラインによると、病死や老衰、すぐに発見された孤独死などについては告知義務がないとされています。
また、自宅の階段から転落や入浴中の転倒、食事中の誤嚥といった事故死についても伝える義務はありません。
つまり、自殺や他殺、不自然な死の場合は告知する義務がありますが、病死や日常生活における不慮の事故の場合は告知の必要はないということです。
ただし、事件性のない自然死であっても、発見が遅れたことにより特殊清掃をおこなわなければならない状況の場合には、告知しなくてはなりません。
「発生からいつまでに発見されれば告知義務は不要」といった明確な基準はないため、告知義務の必要性についてはご自身で判断せず、必ず不動産会社へ相談するようにしましょう。
心理的瑕疵の告知すべき内容は？
不動産売却において心理的瑕疵を買主へ告知する際には、事件・事故の発生時期・場所・死因を告知する必要があります。
また、発見が遅れた自然死の場合には、その発覚時期と特殊清掃がおこなわれたことの説明が必要です。
なお、買主へ告知をする際には、口頭で説明するだけではなく、告知事項を記載した物件状況報告書（告知書）を作成し、書面に残すことでトラブルを未然に防ぐことが大切です。
告知内容については、亡くなった方やそのご遺族へのプライバシー・個人情報に配慮し、氏名・年齢・住所・家族構成などについては告知しないもとのされています。

まとめ

売却する不動産の過去に生じた心理的瑕疵は、売主へ告知する義務があります。
ただし、事件性のない自然死については心理的瑕疵に該当しないケースが多いため、売却を考えたときはご自身で事故物件であると判断せず、信頼のできる不動産会社へ相談しましょう。
私たち「株式会社スモット不動産」は、山口県防府市を中心に山口市・周南市エリアで不動産売却のサポートをしています。
所有する不動産が売却できるかどうか不安を感じている方も、ぜひ弊社へご相談ください。