不動産売却における減価償却とは？計算方法や注意点を解説

「減価償却費」という言葉は知っていても、その内容や計算方法がわからないという方は少なくありません。
不動産売却における利益を計算するうえで、減価償却費を正しく計上することが求められます。
この記事では、不動産売却における減価償却費とはなにかや計算方法、注意点をご説明します。
山口県防府市や山口市、周南市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却の税金計算で欠かせない「減価償却費」とは？

まずここでは、減価償却費とはなにかを解説します。

一般的な減価償却費とは

経年で価値が下がる資産に対する会計処理を減価償却、その下がった価値を金額で表したものを減価償却費といいます。
減価償却費とは、事業をおこなう方にとっては毎年の確定申告でも重要ですが、それ以外の方にとっても不動産売却をする際には計算が欠かせないものです。
事業で使われる機械や設備などに対しても減価償却費は経費として計上されます。
ただし、不動産売却においては、減価償却費そのものを経費として計上するわけではありません。

不動産売却における減価償却費とは

不動産売却で得た利益のことを「譲渡所得」といい、譲渡所得をもとに税金が計算されます。
譲渡所得を計算するうえで重要となるのが減価償却費です。
譲渡所得は以下のように計算されます。
譲渡所得＝譲渡価額－譲渡費用－取得費（購入価額－減価償却費）
利益である譲渡所得が多いほど税金が高くなるため、節税するためには売却時にかかった費用「譲渡費用」と、購入時にかかった費用「取得費」を多くできると良いでしょう。
取得費は購入時の価額から減価償却費を差し引いた金額のため、不動産売却においては減価償却費が少ないほど節税できるといえます。
減価償却費はいつ誰が計算する？
不動産売却における減価償却費は、確定申告の際に売主が計算して申告する必要があります。
確定申告は、不動産売却をおこなった翌年の2月16日から3月15日までの期間に定められているため、この間に計算と手続きが必要です。
確定申告前の時期は税務署も混み合うため、慌てないためにも売却前の早いうちから減価償却費をある程度計算しておくと良いでしょう。

不動産売却における減価償却費の計算方法

ここでは、不動産売却における減価償却費の計算方法をご説明します。

減価償却費は建物のみを計算する

減価償却費が計算されるのは建物だけです。
建物は年数が経つにつれて劣化し、価値が下がっていくのに対し、土地は経年で劣化せず、価値が一定であると考えられるからです。
建物のみの金額が記載されている売買契約書などを参考に、建物に対する減価償却費を計算しましょう。

減価償却費の計算で利用する「定額法」

減価償却費の計算には「定額法」とよばれる方法を利用します。
定額法とは、建物の取得価額を「法定耐用年数」で均等に割って、毎年同じ金額を減価償却していく方法です。
法定耐用年数は鉄筋コンクリート造なら47年、木造なら22年など、建物の構造別に定められており、その年数をかけて価値がゼロになっていくと計算されます。
たとえば鉄筋コンクリート造の自宅マンションの場合は、47年かけて価値がゼロになるため、毎年0.022ずつの割合で価値が減っていきます。
この減っていく価値の割合を「償却率」といいます。

減価償却費の計算式

減価償却費の計算式は以下のとおりです。
減価償却費＝取得価額×0.9×償却率×経過年数
取得価額とは購入時にかかった金額のことで、建物の購入金額だけでなく、購入時の仲介手数料や登記費用、不動産取得税なども含まれます。
0.9をかけるのは、法定耐用年数を過ぎても残る価値10%を差し引いて計算するための数値です。
償却率は、先述した定額法の償却率ではなく耐用年数の1.5倍に対応する旧定額法の償却率を採用するので、一戸建てで利用されることの多い木造なら0.031、多くのマンションで利用される鉄筋コンクリート造なら0.015です。
経過年数は不動産を購入してから売却までの年数ですが、1年未満の端数の場合は6か月以上は1年とし、6か月未満は切り捨てて計算します。

建物の購入価額がわからないとき

不動産は土地と建物がセットのように扱われることがありますが、減価償却費などの税金の計算において、建物と土地は別々のものとして考える必要があります。
減価償却費が関係するのは建物だけなので、建物だけの購入価額から計算しなければいけません。
土地と建物の価格が分けて記載されている売買契約書があればわかりやすいですが、そうでない場合は計算が必要です。
土地と建物が一緒に記載された売買契約書で消費税の記載がある場合、消費税の額から逆算します。
土地は非課税で、建物のみに消費税がかかるため、消費税額を購入当時の消費税率で割れば、建物の価格がわかるでしょう。
そのような売買契約書も見つからない場合は、国土交通省が発表している標準建築単価から推測する方法や、固定資産税評価額から調べる方法もあります。
ただし、固定資産税評価額から調べる方法はとくに複雑なため、この方法を利用する場合は税理士などの専門家に依頼するのがおすすめです。

不動産売却における減価償却費の注意点

ここでは、不動産売却の際に注意しておきたい減価償却費のポイントを解説します。

概算取得費

不動産売却の利益を計算する際には、なるべく正確に多くの取得費を計上するのが節税のポイントです。
しかし、代々受け継いでいる不動産や、購入から年数が経っている不動産などで契約書が見つからず、取得費がわからないこともあるでしょう。
そのような場合は、不動産の売却価額の5%を概算取得費として計上できる制度があります。
ただし、実際の購入価額が高額な場合、概算取得費では損をするため注意が必要です。
購入時の書類がない場合は、購入時の住宅ローンの契約書や通帳など、購入価額の証明として使える可能性があるものを探してみましょう。
なお、減価償却費などを計算した結果、取得費が売却価額の5%以下となった場合でも、5%は取得費として計算できます。
まずは取得費を計算し、概算取得費と比較して金額の高いほうを取得費として採用すると良いでしょう。

特例や控除を利用する

不動産の購入当時は高額でも、長い年数が経過して減価償却費が多くなり、譲渡所得が高くなってしまうことは珍しくありません。
譲渡所得が高いと納める税金も高額になりかねないため、注意が必要です。
不動産売却においては特例や控除を利用して、節税を意識しましょう。
たとえば、マイホームを売却したときに使える3,000万円控除が適用できれば、譲渡所得から3,000万円が控除されます。
また、譲渡所得がマイナスとなった場合でも、損失分を給与所得や事業所得から差し引けるという特例もあります。
利用にはそれぞれ条件があるため、不動産会社などと相談しながら制度を利用し、節税対策をすることが大切です。

まとめ

不動産売却で重要な減価償却とはなにかや計算方法、注意点を解説しました。
減価償却費を正確に計上したうえで、節税を意識した不動産売却をすると良いでしょう。
山口県防府市や山口市、周南市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ「株式会社スモット不動産」にご相談ください。
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