事故物件のリフォームにかかる費用の目安は？気を付けたい注意点を解説！

孤独死や自殺などが発生した事故物件は、不動産売却にあたり慎重な対応を求められます。
そこでマイナスのイメージを払拭するため、リフォームを検討している方もいるのではないでしょうか。
しかし、リフォームなどの工事を実施したとしてもスムーズに不動産売却できるとは限りません。
そこで今回は、事故物件をリフォームする際のポイントについて解説します。
山口県防府市、山口市、周南市に不動産をお持ちの方は、ぜひチェックしてみてください。

資産価値維持のための事故物件のリフォームは有効

資産価値を維持するためのリフォームは、ある程度の範囲で有効です。
事故物件の場合、事件や事故による人の死が原因となり、心理的瑕疵があるために不動産売却が難しくなる傾向にあります。
しかし土地や建物そのものに欠陥があるわけではないため、リフォームにより心理的瑕疵に対する抵抗感を軽減する効果が期待できるでしょう。
事故物件であることを感じさせないよう、壁や床を張り替えたり、水回りや空調設備を交換したりすることなどが挙げられます。
設備が新しくなっていれば、資産価値の維持が期待できるとともに、不動産売却が成功する可能性も高まるでしょう。

リフォームしても告知義務は残る

事故物件を不動産売却する際は、心理的瑕疵の内容について告知義務があります。
国土交通省が公表しているガイドラインでは、告知義務がないケースについて以下のように定めています。

• 日常生活における不慮の死（転倒事故や誤嚥など）
• 老衰や持病による病死などの自然死

このほか外出先での死亡や、病気や怪我で搬送されたあとに亡くなったケースも告知義務はありません。
一方で、自然死であっても発覚までに時間がかかり、特殊清掃を要したものは告知義務があると考えられます。
このような事故物件は、リフォームをしたからといって告知義務がなくなるわけではありません。
そして不動産売却では、告知義務が消滅する期間についての定めもないので注意してください。
事故物件であることを隠して不動産売却したあと、買主がその事実について知った場合、損害賠償などを請求されることもあります。

事故物件のリフォームにかかる費用相場とは？

事故物件のリフォームにかかる費用は、建物の状態や工事内容によって大きく異なります。
汚損が激しくなければ、通常のリフォームとさほど変わらない費用で工事が可能です。
しかし、施工範囲が広かったり、特殊な作業が必要になったりすると、費用も高くなる傾向にあります。
そこで少しでも費用を抑えるため、相場や工事のポイントを確認していきましょう。

抵抗感を払拭するためにおこないたいリフォーム

汚損の程度に関係なく、抵抗感を払拭するためには床や壁紙の張り替えが有効です。
一般の不動産売却においても、ハウスクリーニングでは落とせない汚れやにおいが付いているときは、床と壁紙の張り替えを検討すると良いでしょう。
内装のリフォームにかかる費用の相場は、次のとおりです。

• 一部屋のみ（6帖）：約5～7万円
• 一戸建て全体：約120万円

事故が起きた部屋のみリフォームしたり、フローリングではなくクッションフロアを採用したりすると、工事にかかる費用を抑えられるでしょう。

資産価値の維持に有効なリフォーム

資産価値の維持が目的なら、水回りのリフォームやフルリノベーションを検討してみてください。
水回りのリフォーム
ご遺体が発見されたのがトイレやバスルームだった場合、水回りのリフォームが必要です。
発見場所でなくても事故が発生した当時のままの水回りは敬遠されやすいので、リフォームを検討してみてはいかがでしょうか。
それぞれの費用相場は、次のとおりです。

• トイレ：約3～5万円
• ユニットバス：約10～15万円
• 洗面台：約5万円

上記に加え、工事費（約3～5万円）と撤去した設備の廃棄費用も発生します。
ユニットバスを交換する場合、ワンルームタイプのコンパクトなものであれば総額50万円、ファミリータイプの大きなものなら100万円程度を見込んでおくと良いでしょう。
フルリノベーションの費用相場
事故物件全体はフルリノベーションする場合は、500万円以上かかることも珍しくありません。
全面リフォームとも呼ばれ、間取りや設備の配置を変更できます。
たとえば3Kの古い間取りを、現在のライフスタイルに合わせた1LDKに変更するといったことも可能です。
このようなフルリノベーションにより資産価値を維持できるだけでなく、事故物件であるマイナスのイメージを払拭できる効果も期待できるでしょう。

事故物件をリフォームするときの注意点

事故物件は、どのような業者でも工事を引き受けられるとは限りません。
そこで、リフォームの際の注意点を確認していきましょう。

特殊清掃を済ませておく

たとえば孤独死のように、発覚までに時間がかかったものは通常のハウスクリーニングでは汚れやにおいを除去できません。
そこで特殊清掃を活用すれば、物件の原状回復が可能です。
特殊清掃と一般的なリフォームをおこなう業者は専門分野が異なるので、本格的なリフォームの前に特殊清掃を実施しておくと良いでしょう。
業者によっては、遺品の整理や供養などもおこなっています。
費用は作業内容や業者により大きく異なるので、事前に見積もりを取ると良いでしょう。
業者の選び方
汚損の状況によっては、床板をはがすなどの大掛かりな作業が必要です。
床下や壁の内部まで汚染物質が浸透していると、床や壁紙の張り替えではにおいを完全に取り除けないためです。
これらは解体工事に該当するので、都道府県知事に解体工事業の登録を受けなければなりません。
そこで、解体工事業登録をしている業者に依頼すれば、見えない部分に染み込んだ汚れも除去してもらえる可能性が高まります。

事故物件であることを伝える

特殊清掃により見た目にはきれいになっていたとしても、リフォーム業者に対しては事故物件であることを伝えるのが気を付けたい注意点です。
事故物件の依頼を引き受けない業者もあるので、あとからトラブルに発展するリスクを避けるためにも重要なポイントです。
一方で、事故物件の工事に慣れているリフォーム業者も存在します。
そこで事前に事故物件であることを伝えておけば、適切な工事内容を提案してもらえるでしょう。
希望条件を伝える
リフォーム工事を依頼する際は、希望条件を伝えておくのがポイントです。
予算や工事箇所などの希望をまとめておくと、工事プランを作成する際の参考になるでしょう。
そのうえで現地調査を実施し、希望条件に合ったリフォーム工事の内容を決定していきます。
なお、事故物件のリフォームでは工事の途中に新たな問題が発覚することも珍しくありません。
そのときの注意点として、新たな工事には追加費用も発生してしまいます。
そこで、希望条件を伝える際に追加費用が発生する工事の対応についても取り決めておくのがおすすめです。

まとめ

事故物件をリフォームするときに知っておきたい、費用相場や注意点を解説しました。
効果的なリフォームにより資産価値を維持できれば、不動産売却をスムーズに進められる可能性が高まります。
私たち「株式会社スモット不動産」は、山口県防府市を中心に隣接の山口市、周南市で価格査定の依頼を受け付けております。
事故物件の取り扱いにお悩みの方も、お気軽にご相談ください。