空き家を売るにはどのような方法がある？売却時のポイントを解説！

利用していない空き家でも、適切に管理するための手間や費用がかかります。
放置すれば倒壊などのリスクが高まるため、売却処分などを検討している方もいることでしょう。
そこで今回は、空き家を売るときのポイントや注意点について解説します。
山口県防府市、山口市、周南市に不動産をお持ちの方は、ぜひチェックしてみてください。

空き家を売るのか貸すのかを決めるポイント

空き家は個別性の高いものなので、売るのか貸すのか迷ったときは物件の条件に合わせて判断するのがポイントです。
そこで、売る場合と貸す場合それぞれのメリット・デメリットを確認していきましょう。

空き家を売る場合のポイント

空き家を賃貸物件として運用するためには、リフォームなどの費用をかけなければならない場合があります。
そこで、貸すよりも売ったほうが手元に残る収入が多い場合には、不動産売却を検討すると良いでしょう。
メリット
空き家を売ると、まとまったお金が入るのが大きなメリットです。
建物は築年数が経過するほど、資産価値も下がっていきます。
そのため、売りたいと思ったときがもっとも良い条件で売れる可能性が高いとも言えるでしょう。
そこで自身で活用する予定も誰かに貸す予定もなければ、早期売却を検討するのがおすすめです。
そして売却したあとは、空き家を管理する手間や固定資産税などの負担がなくなります。
デメリット
空き家を売ると、当然ながら自分の資産ではなくなってしまいます。
将来的に活用する予定がある場合、簡単には買い戻せないので慎重な判断が求められるでしょう。
そして空き家の条件によっては、不動産売却にあたり費用がかかることもあります。
たとえば登記費用や、住宅ローンの繰り上げ返済手数料などが必要となるケースが考えられるでしょう。
そこで空き家を売る前に、権利関係やローンの残債について確認する必要があります。

貸す場合のポイント

空き家を貸して定期的な収入を得るためには、賃貸物件としての需要が求められます。
たとえば立地条件が良く、築年数もあまり経っていない空き家であれば借り手も見つかりやすいでしょう。
またリフォームしても工事費用を回収できる見込みがあるような場合には、貸すことを検討してみても良いでしょう。
メリット
いまは利用していなくても、将来的に自身で住む予定がある場合には、賃貸物件として運用することで手放さずに済むメリットがあります。
固定資産税などは家賃収入から充てられるので、維持管理にかかる費用の心配も少ないでしょう。
デメリット
賃貸物件には空室リスクがあるため、借り手が見つからなければ家賃収入は得られません。
また借り手が見つかったとしても、家賃滞納などのリスクが考えられます。
そのため、入居者を募集する際は家賃保証会社の利用を必須にするなどの対策が必要です。
そして普通借家契約を結んでいる場合、入居者の住む権利が優先されるので、オーナー都合で退去してもらうことは困難です。
もちろん定期借家契約であれば、契約期間満了後は更新しない（退去してもらう）こともできます。
しかし普通借家契約よりも、借り手が見つかりにくいリスクに注意してください。

空き家を売る方法とは？

空き家をより良い条件で売るためには、周辺環境や物件の条件に合った売却方法を選ぶことが大切です。
そこで、空き家を売る方法やそれぞれの特徴について確認していきましょう。

古家付き土地として売る

古い空き家の場合、古家付き土地として売るのがおすすめです。
解体にかかる手間が不要なので、短期間で不動産売却したいときに検討すると良いでしょう。
ただし、建物部分には値段がつかず、むしろ解体にかかる費用分だけ値下げしないと売れにくい点に注意してください。

解体して売る

古家付き土地としての売却が困難なときは、解体し更地として売る方法があります。
買主にとっては、購入してすぐに土地を活用できるため、古家付き土地よりも早く成約に至る可能性もあるでしょう。
ただし、古民家として活用できるような空き家の場合、更地にすると解体費用の分だけ損してしまう恐れがある点に注意が必要です。
そのため、解体するかどうかは不動産会社と相談しながら慎重に判断すると良いでしょう。

中古住宅として売る

築年数が浅い、建物状態が良いような場合には、中古住宅として売る方法があります。
建物部分にも値段が付くので、少しでも高く売りたいときにおすすめです。
なお、売却前の売主によるリフォームは不要なケースが一般的です。
買主のなかには、自分の好みを反映させたリフォームをしたいと考える方は少なくありません。
そこで売却前にリフォームする場合には、壊れた設備の交換や壁紙の張り替えなど、簡易的なものにとどめるのがポイントです。

空き家を売るときに確認したいポイント

空き家を売る前には、チェックしておくべきポイントがあります。
トラブル防止のためにも、気を付けたいポイントを確認していきましょう。

長期的な計画で売却を進める

空き家を売るときは、売却活動に時間がかかりやすいことを前提に計画を立てるのがポイントです。
築年数が古い、交通アクセスが不便な立地にあるなどが原因で、すぐには買主が見つからないことも珍しくありません。
売却活動中は維持費もかかり続けるので、ゆとりのある資金計画を立てるようにしましょう。
3年以内の売却がおすすめ
空き家の売却には時間がかかりますが、3年以内を目処に売るのがおすすめです。
マイホームの場合、住まなくなった日から3年を経過した年の12月31日までに売却すると、譲渡所得に対して3,000万円の特別控除を受けられます。
そして相続で取得した空き家も、相続が開始した日から3年を経過した年の12月31日までに売却すると、3,000万円の特別控除を受けられる場合があります。
そのため、特別控除の適用対象となっている空き家は3年以内の売却を目指すと良いでしょう。

空き家の権利関係を確認する

空き家を売るときは、登記事項証明書などで権利関係を確認しましょう。
このほか、隣地との境界や接する道路状況なども確認する必要があります。
測量図があったとしても、古いものでは現況と異なる場合がある点にも注意してください。
トラブル防止のためにも、あらためて測量を実施するのがおすすめです。
このほか、現行の建築基準法に適合しているかどうかや、ガス・電気・水道の配管がどうなっているのかなども確認すべきポイントです。
なお、確認の際は現地を訪問するなどして自分の目で状態把握しておきましょう。
とくに相続で取得した空き家は、思いもよらない状態になっていることがあるので注意が必要です。

まとめ

空き家を売るにはどのような方法があるのか、売却のメリットや気を付けたいポイントとともに解説しました。
管理の手間や費用が負担となりやすい空き家は、早期売却がおすすめです。
そこで、活用予定のない空き家をお持ちの方は不動産会社へ相談すると良いでしょう。
私たち「株式会社スモット不動産」は、山口県防府市を中心に隣接の山口市、周南市で価格査定の依頼を受け付けております。
空き家を売る方法でお困りの方も、ぜひお問い合わせください。