相続した空き家は3年以内に売却すべき？節税のポイントや注意点も解説

遠方にある実家や、誰も住んでいない家を相続したとき、売却を検討する方は少なくありません。
不動産は、所有しているだけで税金や維持管理のコストがかかるため、活用しないのであれば早めに手放すのが得策です。
相続で取得した家が空き家になっている場合、3年以内に売るのがおすすめといえます。
今回は3年以内に売ることによって適用できる特例や、売却時の注意点について解説します。
山口県防府市で不動産をこれから相続する、あるいは最近相続した方は、ぜひ参考になさってください。

相続後3年以内の売却で利用できる相続空き家の特例とは？

まずは、取得した土地や建物を、3年以内に売却したとき利用できる、相続空き家の特例とはなにかについて見ていきます。

相続空き家の特例とは？

相続空き家の特例とは、相続で取得した空き家を売るときに利用できる、特例の一つです。
条件を満たすことによって、売却によって得た利益から、最大3,000万円を控除することができます。
土地や建物を売って利益が出たとき、その利益に対して譲渡所得税という税金がかかります。
利益のことを譲渡所得と呼び、納税額を抑えるためには、譲渡所得をできる限り小さくすることがポイントです。
相続空き家の特例を用いることによって、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができ、税金の負担を抑えることができます。

家の適用条件とは？

家に対する条件は、下記のとおりです。

• 空き家とともに土地も取得した
• 家が建ったのが1981年5月31日以前である
• 被相続人（亡くなった方）が直前までその家に住んでいた
• 亡くなってから売るまでの期間、誰も住んでいなかった

売りたい家の条件が、上記に該当していないと、適用の対象外となります。

売却のときの適用条件とは？

売却のときの適用条件は、下記のとおりです。

• 取得したあと3年以内の年末までに売った
• 買主が親や兄弟など特別な関係でない
• 1億円以下で取引している
• 耐震性を高める修繕やリフォームをおこなっている、または建物を解体して売った

この特例を用いるためには、家の条件と、売却時の条件それぞれを満たす必要があります。
相続空き家の特例は、現行の耐震基準を満たしていない建物が、放置されてしまうことを防止するためにできた特例です。
そのため、新耐震基準で建築された家や3年以内に売らなかった場合、所有者が亡くなったあとに誰かが住んでいた場合などは適用対象外となります。
相続空き家の特例は、節税効果が高い特例であるものの、適用条件が厳しく、どなたでも利用できるわけではないことを押さえておいてください。

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相続後3年以内の売却で利用できる取得費加算の特例とは？

続いて、土地や建物を取得したあと、3年以内の売却で利用できる取得費加算の特例について解説します。

取得費加算の特例とは？

取得費加算の特例とは、取得費に相続税を加算できる特例です。
取得費とは、譲渡所得や譲渡所得税を計算する際に計上するものとなります。
先述のとおり、土地や建物を売って利益が出たときにかかる税金が、譲渡所得税というものです。
譲渡所得税を少なくするためには、利益である譲渡所得を圧縮することがポイントとなります。
譲渡所得の計算方法は、下記のとおりです。
不動産売却で得た総収入-（取得費+譲渡費用）
譲渡所得は、買主から支払われた金額から、取得費と譲渡費用を差し引いて求めます。
譲渡所得税の負担を抑えたい場合は、取得費と譲渡費用をできる限り多く計上することが重要となるのです。
取得費とは、売る不動産を購入した際にかかった費用のことで、建築費用や不動産取得税、住宅ローン事務手数料などが挙げられます。
譲渡費用とは、売るときに支払った費用のことで、主なものは不動産会社に支払った仲介手数料や売買契約書に使用した印紙税、解体費用などです。
課税された相続税を売却費用に加算できるため、譲渡所得と譲渡所得税を抑えることにつながります。

適用条件とは？

取得費加算の特例は、3つの適用条件を満たす必要があります。

• 相続または遺贈により土地や建物を取得している
• 相続税が課せられ支払っていること
• 相続が開始された翌日から、相続税の申告期限の翌日以降、3年以内に売った

取得費加算の特例を受けるための条件として、もっとも注意が必要なのが、不動産を売るタイミングです。
財産を所有している方が亡くなったあと、3年10か月以内に売らないと、この特例を用いることができなくなります。
また、取得費加算の特例は、課税された相続税を取得費にプラスできる特例です。
そのため、相続税が課税されていない場合、適用の対象外となるので注意が必要です。

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相続した不動産を3年以内に売却するときの注意点

最後に、取得した土地や建物を、3年以内に売るときの注意点について解説します。

注意点1：名義変更をおこなう必要がある

3年以内に売る場合の注意点としてまず挙げられるのが、名義変更をおこなう必要があることです。
土地や建物といった不動産は、所有者でないと売却することができません。
そのため、不動産の所有者が亡くなって財産を継承した場合は、取得した方への名義変更が必要です。
名義変更の手続きを相続登記と呼び、管轄する法務局にて手続きをおこないます。
名義変更の手続きは、これまで任意だったため、名義変更がおこなわれないまま放置される土地や建物が増加しました。
そのため、現在は名義変更の手続きが義務化されています。
放置してしまうとペナルティーが科されるため、速やかに手続きをすることが重要です。

注意点2：特例の併用ができない

先述のとおり、3年以内に売ると、相続空き家の特例の特例を利用することができます。
しかし、この特例と取得費加算の特例は併用することができません。
もし譲渡所得税を節税したい場合は、シミュレーションのうえ、どちらがお得になるかを考える必要があります。
ちなみに譲渡所得税の申告と納税は、売った翌年の2月16日～3月15日までとなるのが一般的です。
期限内にシミュレーションするのが難しい場合は、専門家に依頼することも視野に入れておきます。

注意点3：早めに売却活動を開始する

注意点として、早めに売却活動を開始することも挙げられます。
土地や建物といった不動産は、売りに出したからといってすぐに成約に至るわけではありません。
立地条件や築年数などによっては、売れ残ってしまう可能性もあります。
買主が見つからないと、3年以内に売れず、特例を利用できなくなる恐れもあるでしょう。
売ると決めたタイミングで、できる限り早めに動き出すことが大切です。

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まとめ

相続空き家の特例とは、相続した空き家を売るときに利用できる特例で、条件を満たすことにより利益から最大3,000万円を控除することができます。
取得費加算の特例とは、取得した財産にかかった相続税を取得費に加算できる特例のことで、譲渡所得税の節税につなげられるのが特徴です。
3年以内に売却する場合、名義変更が必要になったり特例の併用ができかったりすることなどが注意点となります。
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