相続した不動産売却における注意点！事前の知識でスムーズな売却を目指そう

一戸建て住宅やマンションといった不動産を相続しても、利用する予定がないのであれば早めの売却をおすすめします。
売却することで固定資産税や修繕にかかるコスト、また管理にかかる手間の心配はなくなるでしょう。
そこで今回は、山口県防府市周辺で不動産売却をご検討中の方、不動産を相続予定の方に向けて、相続した不動産売却をスムーズに進めるために知っておきたい注意点について解説します。

相続した不動産売却における注意点①名義人でなければ売却できない

相続した不動産売却における注意点の1つ目は、不動産の名義人に関するものです。
原則として、不動産売却はその不動産の名義人でなければできません。
そのため、相続した不動産を売却するには名義変更が必要です。
ここでは、相続した不動産の名義変更における注意点についてご説明します。

相続した不動産売却前に必要な名義変更

相続した不動産の所有権の名義を相続人へ変更する手続きを「相続登記」といいます。
相続する不動産を売却する場合でも、一旦は相続人へ所有権の名義を変更する必要があるため注意が必要です。
相続不動産の名義変更の方法は3種類ある
相続不動産の名義を変更する方法は「法定相続」「遺産分割協議による分割」「遺言による分割」の3種類あります。
法定相続は、複数の相続人が法定持分で共有した状態のまま名義変更する方法です。
相続人全員で遺産分割協議による話し合いをおこなった場合には、決定した配分で分割し名義変更をおこないます。
また、遺言がある場合には、遺言の内容どおりの名義に変更することになります。
相続登記の注意点
相続登記は、不動産所在地の法務局に申請する必要があります。
なお、遺言書が自筆遺言の場合には、法務局へ提出する前に家庭裁判所で検認をおこなわなければいけません。
また、1つの不動産を1人で相続するのであれば問題ありませんが、2人以上の相続人で共有した不動産を売却する際には注意が必要です。
複数の相続人の共有名義にすることで手続きが煩雑になるため、代表者を1人決めて、代表者に名義を変更してから売却する方法をおすすめします。

相続した不動産売却における注意点②売却期限を意識しよう

相続した不動産売却における注意点の2つ目は、売却する期限に関するものです。
相続した不動産売却において注意すべき期限は2つあります。
相続税の納税のために不動産売却をおこなうケースと、不動産売却により課税される譲渡所得税の節税を目的とするケースです。
それぞれの注意点をみていきましょう。

相続税の納税のために不動産売却をおこなうケース

相続税の納税のために相続した不動産を売却するという方は、相続税の納税期限を意識しておくことが大切です。
相続税の申告・納税期限は「相続の開始を知った日の翌日から10か月以内」です。
一般的に、不動産売却には6か月ほどの期間がかかるため、遅くとも相続開始後4か月目から売却に向けて動き出すことをおすすめします。

不動産売却により課税される譲渡所得税の節税を目的とするケース

不動産売却により譲渡所得（売却益）を得た場合、その譲渡所得に対して譲渡所得税と呼ばれる所得税と住民税が課税されます。
譲渡所得税は、以下の特例制度を適用することで大幅な節税が可能です。
取得費加算の特例
これは、納めた相続税を、不動産を売却した際の経費（取得費）として認めるという特例です。
相続空き家の3,000万円特別控除
これは、相続した不動産の売却により得た譲渡所得を、最大3,000万円まで控除するという特例です。
適用期限に注意が必要
これらの特例制度を適用するには一定の要件を満たす必要がありますが、とくに意識すべき注意点は「適用期限」です。
取得費加算の特例では「相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却すること」と定められています。
つまり、相続開始のあった日の翌日から3年10か月以内に売却する必要があるということです。
また、相続空き家の3,000万円特別控除では「相続開始のあった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること」と定められています。
つまり、相続開始から3年後の年末までに売却する必要があるのです。
ほかの適用要件を満たしていても、適用期限を過ぎてしまうと特例制度を利用できないため、相続した不動産を売却する際には気を付けたい注意点です。
それぞれの期限が到達する、遅くとも6か月前には売却に向けて動き出すと良いでしょう。

相続した不動産売却における注意点③媒介契約の選び方

相続した不動産売却における3つ目の注意点は、媒介契約に関するものです。
媒介契約とは、不動産の買主探しを依頼する際に不動産会社と結ぶ契約のことで、どのような販売活動をおこない、成功した際の報酬はどうるするかといった内容を取り決めておきます。
なお、媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、売主の条件に合うものを選択して締結することになります。
ここでは、スムーズな売却を目指すための注意点として、それぞれの特徴や違いを事前に把握しておきましょう。

3つの媒介契約の違いと特徴

3つの媒介契約、それぞれの特徴と違いをみていきましょう。
一般媒介契約
一般媒介契約とは、複数の不動産会社に同時に不動産売却の仲介を依頼することのできる媒介契約です。
そのため、販売活動エリアが広がり、広範囲で買主探しができるという特徴があります。
また、売主自らみつけた買主へ直接売却することも可能です。
ただし、不動産会社が売主に対して活動状況を報告する義務がないため、現状を把握しにくく、場合によっては買主がみつかるまでに時間がかかってしまう可能性もあります。
専任媒介契約
専任媒介契約とは、不動産売却の仲介を1つの不動産会社にしか依頼できない媒介契約です。
ただし、売主自らみつけた買主へ直接売却することは可能で、契約の有効期間は最大3か月と決められています。
専任媒介契約の特徴は、不動産会社には活動状況を売主へ報告する義務があるため、現状の把握がしやすいという点です。
また、レインズと呼ばれる不動産情報ネットワークへ物件情報の登録がされるため、情報が広がりやすくなります。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、基本的な特徴は専任媒介契約と同じで、1つの不動産会社のみとの契約となります。
ただし、売主自らみつけた買主への売却も、不動産会社をとおす必要があるため注意しましょう。
専属専任媒介契約では、専任媒介契約よりも活動状況の報告頻度が高く、レインズへの登録がスピーディーにおこなわれるという特徴があります。
買主の目途がある程度つくという場合は専任媒介契約を、そうでなければ専属専任媒介契約を選択すると良いでしょう。

まとめ

相続した不動産を売却する際には、通常の不動産売却とは異なる注意点があります。
とくに、税金の特例制度の適用期限内に相続不動産の売却を目指すのであれば、相続登記や媒介契約といった知識を事前に身につけておくことが大切です。
私たち「株式会社スモット不動産」では、山口県防府市を中心に山口市・周南市エリアで不動産売却のサポートをしています。
不動産の相続問題でお困りの方は、ぜひ弊社へご相談ください。