空き家の売却で確定申告が必要なケースとは？譲渡所得税の計算方法も解説！

空き家を売却した場合は、確定申告が必要になるかもしれないことに注意が必要です。
必要な確定申告をおこなわないと、税金の負担が増えてしまいます。
そこで今回は確定申告が必要なケースや、申告を怠るとどうなるかについて解説します。
譲渡所得税の計算方法も解説しますので、山口県防府市で空き家の売却をお考えの方はぜひご参考にしてください。

空き家の売却における確定申告①申告が必要なケース

不動産を相続したものの、使わずに空き家になっていることがあるかもしれません。
また、住み替えをして、以前住んでいた家を空き家のまま所有していることもあるでしょう。
空き家は放置していると老朽化が急速に進むので、早めに売却することがおすすめです。
ただし、空き家を売却すると確定申告が必要になることがあります。
確定申告が必要なケースはおもに2つあるので、確認してみましょう。

確定申告が必要なケース1：空き家の売却による利益が生じた

空き家を売却して利益が生じた場合は、確定申告が必要です。
売却によって得た利益は譲渡所得と言い、所得が生じた場合は申告する必要があるからです。
譲渡所得には譲渡所得税と呼ばれる税金が課されるので、納税もしなくてはなりません。
譲渡所得税は譲渡所得に課される所得税と復興特別所得税、住民税の総称であり、高額になる可能性があるので注意が必要です。

確定申告が必要なケース2：特例を適用する

空き家の売却によって譲渡損失が生じた場合は、基本的に確定申告は必要ありません。
ただし、譲渡損失を確定申告することで使える特例を利用する場合は必要です。
譲渡損失が生じた場合に使える特例には、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」があります。
これは、買い換えのためにマイホームを売却して譲渡損失が生じた場合に一定の要件を満たすと、損益通算および繰越控除ができる特例です。
損益通算とは、譲渡損失をその年に生じたほかの所得から控除できることです。
繰越控除は、損益通算で譲渡損失を控除しきれなかった場合に翌年以降へ繰り越すことができます。
空き家の場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るなどの要件があるので、確認しておきましょう。
なお、譲渡所得が生じた場合でも、特例を利用すると譲渡所得税が発生しないことがあります。
たとえば、自宅だった空き家を売却して要件を満たす場合は、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例を使えます。
この特例を適用すると、3,000万円までの譲渡所得には譲渡所得税が課されません。
しかし、その場合でも特例を利用するためには確定申告が必要なので、きちんと手続きをしましょう。

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空き家の売却における確定申告②申告を怠るとどうなるのか

先述のとおり、必要な確定申告をおこなわないと税金の負担が増えてしまいます。
では、申告を怠ると具体的にどうなるのでしょうか。
確定申告の期間は空き家を売却した翌年の2月16日から3月15日なので、この期間中に申告をおこなわないとどうなるのか確認してみましょう。

確定申告をしないとどうなるのか1：無申告加算税が課される

期限までに必要な確定申告をおこなわないと、課される税金が増えてしまいます。
そのうちの1つが、無申告加算税です。
無申告加算税は、期限内に確定申告をしなかったことに対する罰則です。
金額の50万円以下の部分に15％、50万円を超える部分に20％が課され、本来の税額に加えて納めなくてはなりません。
ただし、早めに期限後申告をすると税率が多少軽減します。
そのため、確定申告の期限を過ぎてしまったら、できるだけ早く期限後申告をおこないましょう。

確定申告をしないとどうなるのか2：延滞税が課される

期限までに確定申告をおこなわないと課される税金には、延滞税もあります。
延滞税とは、納めるべき税金を延滞したことに対する罰則です。
延滞税は経過した日数に応じて課され、税率は納期限の翌日から2か月を経過する日までは年7.3％ですが、それ以降は上がってしまいます。
したがって、確定申告をしていないことに気付いたら一刻も早く手続きをしましょう。

確定申告をしないとどうなるのか3：特例を利用できない

確定申告をしないとどうなるかについて押さえておくべきなのは、税金が増えることだけではありません。
確定申告をしないと、特例を利用することができなくなります。
たとえば、譲渡損失が生じた場合は基本的に確定申告が不要ですが、先述した特例を利用したい場合は必要です。
また、譲渡所得が生じた場合の特例も、確定申告をしないと使えません。
たとえば、旧自宅を売却する場合は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」などを適用できる可能性があります。
相続した建物の場合、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」を利用できると、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。
けれど、確定申告をしないと特例を適用できず、さらに無申告加算税や延滞税を課されてしまうので注意しましょう。

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空き家の売却における確定申告③譲渡所得税の計算方法

必要な確定申告をおこなわないとどうなるのかを確認したら、きちんと手続きができるように譲渡所得税の計算方法を理解しておきましょう。
譲渡所得税は、譲渡所得に税率を乗じて算出します。
まず、譲渡所得の計算方法を確認しましょう。

譲渡所得の計算方法とは

譲渡所得の計算式は、以下のとおりです。
譲渡所得＝空き家の売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費には、不動産の購入にかかった費用を入れます。
土地の部分は、購入代金や仲介手数料などの諸経費を合計しましょう。
建物の部分は購入費や建築費、諸経費を合計した金額から減価償却費を差し引きます。
減価償却費とは、時間の経過とともに減少する価値のことです。
建物は時間が経つと価値が減少するため、減った価値を減価償却費として差し引く必要があります。
減価償却費の計算式は、「建物の取得費用×0.9×償却率×経過年数」です。
償却率は建物の構造によって定められているので、該当する数字を入れて計算しましょう。
なお、特例を利用する場合は算出した譲渡所得から控除額を差し引きます。
たとえば、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用できるときは、譲渡所得から3,000万円を差し引きましょう。
以上の手順で算出した金額がプラスの場合は譲渡所得税が発生し、マイナスの場合は発生しません。

譲渡所得税の計算方法とは

譲渡所得税が発生する場合は、以下の計算式で税額を算出しましょう。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
税率は、売却した不動産を所有していた期間によって決まります。
所有期間が5年以下の短期譲渡所得の場合は39.63％、5年を超える長期譲渡所得の場合は20.315％です。
所有期間が10年を超える自宅を売却した場合は、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」の要件を満たすとさらに税率が下がります。
なお、所有期間は不動産を売却した年の1月1日までを数えます。
そのため、普通に数えると5年を超えている場合でも、短期譲渡所得になることがあるので注意しましょう。

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まとめ

空き家を売却して譲渡所得が生じた場合や、譲渡損失に使える特例を利用したい場合は確定申告が必要です。
必要な確定申告をおこなわないと、税金の負担が増えたり特例を利用できなくなったりしてしまいます。
確定申告の際は譲渡所得税を計算する必要があるので、計算方法を把握しておきましょう。
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