離婚時に家の査定は必要？査定方法と3つの注意点を解説

離婚に伴い家の売却をお考えの場合や、家の価値が知りたいという場合は、家の査定をおこなう必要があるでしょう。
ただし、住宅ローン残債がある場合や、共有名義で所有している場合などは注意すべき点も多いため、事前に把握しておくことをおすすめします。
そこで、離婚時に家の査定は必要かどうか、査定方法と注意点を解説します。
山口県防府市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

離婚時に家の査定は必要？査定をしたほうが良いケースとは

離婚時には、結婚中に築いた家や財産を夫婦で分け合うのが一般的です。
これは「財産分与」と呼ばれ、2分の1ずつ公平に分配する必要があります。
そのため、財産分与目的で家の査定をおこなうケースも少なくありません。
ここでは、離婚時にとくに家の査定をしたほうが良いケースについて解説します。

査定が必要なケース①家を売却して売却代金を分け合うため

家を財産分与する場合、家を売却して売却代金を分け合う方法があります。
この場合は、家の売却をおこなうため、不動産査定が必ず必要になります。
不動産会社に査定を依頼し、査定額を算出してもらい、その後売り出し価格を設定していく流れです。
ただし、査定額よりも住宅ローン残債が多い、いわゆるオーバーローン状態の場合は、足りない分の差額を自己資金でまかなうなどの対処が必要になります。
というのも、家を売却する際には、住宅ローンを完済し不動産に設定されている抵当権を抹消する必要があるためです。
仮に自己資金で完済できないという場合は、通常の売却は難しいため「任意売却」を検討することになるでしょう。
任意売却とは、売却後にローンが残るオーバーローン状態でも、金融機関の同意が得られれば売却できる方法です。
同意が得られれば、通常の不動産売却と同様に売却活動により買主を見つけていきます。

査定が必要なケース②片方が家に住み続ける場合

離婚により片方がそのまま家に住み続ける場合も、家の査定が必要になるケースがあります。
これは、住み続けるほうが、もう片方に家の評価額の半分を渡す必要があるためです。
この方法で財産分与をおこなう場合は、分与額を正しく算出するために家の査定は欠かせないでしょう。
子どもを転校させたくない、生活環境を変えたくないといった場合には、便利な方法といえます。
ただし、住宅ローンが残っている場合は注意が必要です。
たとえば、片方が連帯保証人になっている場合は、ローンの債務者の支払いが滞ると連帯保証人に請求がくるためです。
このようなトラブルを回避するためには、住宅ローンの借り換えなどの検討が必要になります。

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離婚時に家の査定をおこなう方法

家の査定をおこなう際は、不動産売却に依頼する方法と、不動産鑑定士に依頼する2つの方法があります。
それぞれ、査定の目的や特徴が異なるため、ご自身の状況に応じて査定方法を選択すると良いでしょう。

査定方法①不動産会社に依頼する

家を売却する予定がある場合におすすめなのが、不動産会社による査定です。
不動産会社に査定依頼をする際は、すぐに査定結果を把握できる「簡易査定」と、時間はかかるものの正確な査定結果が得られる「訪問査定」から選びます。
簡易査定とは、不動産の基本情報や公示価格、路線価、過去の取引事例などをもとに査定額を算出する方法です。
現地に直接出向くことがないため、即日から遅くとも3日以内には査定結果を知ることができます。
とりあえず不動産の売却相場の目安が知りたいという場合にはおすすめです。
一方で、訪問査定とは、簡易査定による書類査定にくわえ、実際に現地を訪れ建物の状態や敷地の形状、近隣環境などを確認して査定結果を算出する方法になります。
実際に、現地を訪れて査定をするため、精度の高い査定結果を把握できます。
ただし、査定結果までに1週間程度はかかるため、急いでいる場合は早めに日程を調整しておきましょう。

査定方法②不動産鑑定士に依頼する

財産分与のために家の査定が必要な場合は、不動産鑑定士による査定がおすすめです。
不動産鑑定士は、国家資格を有する専門家であり、査定結果は法的に信頼性が高く、かつ裁判所で証拠として認められます。
不動産鑑定士に依頼する場合は、登記簿謄本など必要書類を準備し、その後実地調査がおこなわれ鑑定評価書の作成および結果の説明を受ける流れです。
ただし、査定結果が出るまでにおよそ2～4週間程度かかり、査定に20～30万円程度の費用がかかります。
また、費用は、物件の種類や規模などによっても変動する点に注意しましょう。
不動産鑑定士に査定する場合は、離婚後も片方が住み続ける場合や、家の価値について夫婦間で揉めているような場合です。
とくに裁判所での調停や訴訟になりそうな場合などは、費用をかけても不動産鑑定士による査定を選択することをおすすめします。

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離婚時に家の査定をする際の注意点

離婚時に家の査定をおこなう際は、注意すべき点がいくつかあります。
とくに住宅ローンが残っている場合や、共有名義で所有している場合は、トラブルになりやすいため気を付けなければなりません。
ここでは、家の査定時の注意点を3つ解説します。

注意点1：査定額と成約価格は異なる

不動産会社に査定を依頼する場合、査定額が算出されますが、これはあくまでも3か月以内に売れるであろうとされる金額です。
そのため、最終的に取引成立となる成約価格であるとは限らないため注意しましょう。
査定額を参考にして売主が設定する売り出し価格は、その後買主との交渉で価格が変動します。
場合によっては、値下げを求められるケースも少なくありません。
そのため、売却後の資金計画を立てる際は、査定額よりも成約価格が下がってしまう可能性がある点を理解しておきましょう。

注意点2：住宅ローン残債を完済できるか確認しておく

家のローンが残っている場合は、売却代金でローンを完済できるかを確認しておくことも大切です。
なぜなら、家を売却する際は住宅ローンをすべて完済する必要があるためです。
売却代金でローンを完済できない場合は、差額を自己資金でまかなうなどの対処が必要になります。
そのため、ローン残債と照らし合わせて確認しておくことをおすすめします。

注意点3：共有名義は双方の同意が必要

住んでいた家が夫婦の共有名義となっている場合は、両方の同意がなければ家を売却することはできません。
片方が一方的に売却を進めることはできないため注意が必要です。
意見が分かれている場合は、夫婦間での話し合いは避けられないでしょう。
とくに離婚後は頻繁に連絡を取り合わなくなる可能性があるため、できるだけ早めに話し合っておくことが大切です。

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まとめ

離婚時に家を売却して財産分与をおこなう場合や、片方が住み続けてもう片方に評価額の半分を支払うような場合は、家の査定が必要になります。
売却に向けて進める場合は、不動産会社に査定依頼をおこない、家の正確な価値が知りたい場合は不動産鑑定士に依頼すると良いでしょう。
なお、売却時に査定依頼する際は、査定額と成約価格が異なる可能性がある点、共有名義は双方の同意が必要な点に注意が必要です。
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