空き家の査定方法とは？重視されるポイントや注意点について解説！

空き家は所有しているだけでコストがかかり、管理を怠ると近隣トラブルに発展するリスクがあります。
将来的に使う予定がないのであれば、トラブルを避けるためにも、早めに売却を検討するのが賢明です。
空き家を売却する際は、まず不動産会社に査定を依頼し、どれくらいの価値があるかを把握することから始めましょう。
今回は、空き家の査定方法や査定時に重視されるポイント、注意点について解説します。
山口県防府市で空き家の売却を検討されている方は、ぜひ参考になさってください。

空き家の査定方法は2つ！それぞれの特徴を把握しよう

不動産の査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
それぞれにメリットとデメリットあるので、まずは両者の特徴から確認しておきましょう。

机上査定とは

机上査定とは、不動産会社が現地調査をせず、書類やデータをもとに大まかな査定価格を出す方法です。
インターネットや電話で申し込みができ、最短で即日から数日以内に査定額の目安を知ることができます。
そのため、遠方に住んでいて現地に行けない場合や、急いでおおよその相場を把握したい場合に便利です。
一方でデメリットとしては、現地調査を行わないため、訪問査定に比べると査定額の精度が低くなってしまう点が挙げられます。
とくに一戸建ての場合は個別性が高く、実際の売却価格と大きな差が出ることもあります。

訪問査定とは

訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れて査定する方法で、精度の高さが魅力です。
建物の状態や周辺環境、日当たりや騒音、越境の有無、隣地との境界など細かい点まで確認し、より正確な査定額を出します。
ただし現地訪問が必要なため、机上査定に比べると時間と手間がかかる点がデメリットです。
担当者とスケジュール調整をして実際に会う必要があり、査定結果が出るまでに通常1週間ほどかかります。
事前の準備や対応が必要になるため、忙しい方にとっては負担に感じることもあるでしょう。

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査定前に知っておきたい！空き家査定のポイントについて

査定額に影響するポイントをあらかじめ知っておくと、売却活動を有利に進められます。
ここからは、空き家を査定に出す前に押さえておきたいポイントについて解説します。

家の市場相場を確認する

空き家を売りに出すと決めたら、査定を依頼する前に市場相場を調べましょう。
相場価格を知っておくことで、不動産会社が提示する査定額が妥当かどうか、冷静に判断できるようになります。
不動産の相場価格は、「レインズマーケットインフォメーション」や「不動産情報ライブラリ」といったサイトで調べられます。
また、不動産ポータルサイトを利用し、類似物件の売り出し価格からおおよその価格相場を割り出すことも可能です。

物件の情報を詳細に伝える

机上査定では現地の確認が行われないため、空き家の特徴や状態をできるだけ詳しく伝えることが大切です。
たとえば「日当たりが良い」「閑静な住宅街にある」など、売主しか知らない情報を伝えると、査定額が高くなる可能性があります。
一方で訪問査定を依頼する場合は、物件に関する書類を事前に準備しておくと、より精度の高い査定につながります。
リフォームや修繕の記録、間取り図、建築確認済証、固定資産税の納税通知書などが手元にないかを確認し、可能な範囲で揃えておきましょう。
これらの書類があることで、査定の精度が上がるだけでなく、その後の売却手続きもスムーズに進めやすくなります。

掃除や整理整頓をしておく

訪問査定では、不動産会社の担当者が実際に物件を見て状態を確認するため、第一印象が査定額に影響する可能性があります。
室内が清潔で整理整頓されていれば、「大切に管理されている物件」という印象を与え、査定額がプラスに働くかもしれません。
また、掃除をすることで建物の劣化箇所や不具合にも気づきやすくなり、事前に把握しておけば、売却後のトラブル回避にもつながります。
とくに長期間空き家だった場合は、ホコリやカビ、害虫が発生している可能性があるため、念入りにチェックしておきましょう。

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スムーズな売却のために！空き家査定で気を付けたい注意点

最後に、空き家査定において注意したいポイントについて解説します。
事前に注意点を押さえておくことで、査定の結果に対する納得感が得やすくなり、その後の売却活動もスムーズに進めやすくなるでしょう。

相続登記を済ませておく

相続した空き家を売却する際には、事前に相続登記を済ませておきましょう。
相続登記とは、不動産の名義を亡くなった方から相続人へ正式に変更する手続きのことです。
名義が現在の所有者と一致していないと、原則として売却手続きを進めることができません。
スムーズに手続きを進めるためにも、不動産を相続したら早めに名義変更を行いましょう。
なお、相続登記は2024年4月以降義務化され、売却しない場合も必須の手続きとなっています。
申請期限は「不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内」です。
申請を怠ると10万円以下の過料が科される可能性があるため、早めに準備に取り掛かることをおすすめします。

不具合や欠陥を隠さない

設備の不具合や建物の損傷がある場合は、隠さず正直に伝えることが大切です。
不具合や損傷を隠したまま売却を進めてしまうと、後から発覚した際に買主とのトラブルに発展する可能性があるためです。
契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）を問われ、修繕費や代金の減額、最額の場合は損害賠償や契約解除を求められるケースもあります。
正直に申告しておけば、不動産会社はその内容を加味した上で査定価格を算出するため、売却後のリスクを最小限に抑えることができます。
たとえマイナス要素があったとしても、誠実な情報提供が信頼につながるという点を意識しておきましょう。

査定前に安易なリフォームは避ける

「家がきれいになれば高く売れるのでは」と考え、査定前にリフォームを検討される方もいらっしゃるでしょう。
しかし、売却価格を上げる目的でリフォームを行うのは、あまりおすすめできません。
なぜなら、リフォームにかけた費用がそのまま査定額や売却価格に反映されるとは限らないためです。
とくに築年数の経った空き家では、買主側が自分好みにリフォームする前提で購入を検討するケースが多く、売主が行ったリフォームがかえってマイナスになることもあります。
リフォームの内容やデザインが買主の好みに合わなければ、購入を見送られてしまうかもしれません。
内装を一新したつもりでも、買主からすれば「自分で手を入れたかった」と感じられてしまうこともあります。
したがって、査定前は大がかりなリフォームではなく、第一印象を良くするための手入れにとどめておくのが賢明です。
リフォームの必要性について悩む場合は、不動産会社にご相談ください。

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まとめ

不動産会社が行う査定には、机上査定と訪問査定の2種類があり、いずれにもメリットとデメリットがあります。
確実に売却する場合は訪問査定が必須となり、スケジュール調整や書類の準備、物件の状態把握や整理整頓が必要です。
査定前にリフォームを検討される方もいますが、費用を全額回収できるとは限らないため、大掛かりな工事はおすすめできません。
リフォームが必要かどうか、また必要な場合でもどの程度の修繕にとどめるべきかは、自己判断せずに不動産会社にご相談ください。
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