離婚時には不動産の名義変更が必要？手続きにかかる費用の目安を解説

離婚後の不動産整理は、心身ともに負担の大きい作業です。
名義変更や売却手続きなど、やるべきことが多く「どこから手をつければいいの？」と感じる方も多いでしょう。
本記事では、離婚を機に不動産を売却する場合の手続きについて、名義変更の重要性や費用の目安などを解説します。
山口県防府市で離婚を機に不動産を売却しようとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

離婚時には不動産の名義変更が必要？発生する税金について

離婚時に不動産の名義変更が必要かどうかは、離婚後に誰がその不動産を所有するかによって決まります。
どちらかがそのまま住み続ける場合は、住み続ける側の単独名義に変更するのが基本です。
名義が共有のままだと、元配偶者が所有権を持ち続けるため、売却や担保設定などが自由にできなくなるおそれがあります。
また、住宅ローンを利用している場合は、ローンの名義変更も必要です。
不動産の名義変更は法務局でおこないますが、住宅ローンの名義変更は融資先の金融機関でおこないます。
手続きをする機関が異なるため、それぞれ別々に対応する必要がある点に注意しましょう。
一方、不動産を売却して現金化する場合は、原則として売却前に名義変更をする必要はありません。

不動産の名義変更で発生する税金

離婚して不動産の名義変更をする際には税金が発生します。
主な税金は「登録免許税」と「譲渡所得税」で、場合によっては「贈与税」も課される可能性があります。
登録免許税
登録免許税とは、不動産の名義変更や抵当権の設定など、登記をおこなう際にかかる国税のことです。
離婚に伴い不動産の名義を変更する場合も、所有権移転登記が必要となるため登録免許税が発生します。
登記をおこなわないままでは、第三者に対して所有権を主張できないため、手続きは必ずおこないましょう。
所有権移転登記における登録免許税は、「課税標準×税率（2.0％）」で計算します。
たとえば、固定資産税評価額が3,000万円の不動産であれば、登録免許税は60万円です。
名義変更の際にトラブルを防ぐためにも、どちらが税金を負担するか事前に取り決めておきましょう。
譲渡所得税
不動産などの財産を譲渡し、利益が発生した際には、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税とは、所得税と住民税の総称で、令和19年（2037年）までは復興特別所得税も併せて徴収されます。
譲渡所得税はあくまで利益が出た場合にのみ課される税金であり、損失が出た場合は課税されません。
譲渡所得税の税率は所有期間によって異なり、所有期間が5年を超える場合は20.315％、5年以下であれば39.63％です。
なお、マイホームを譲渡する場合は、条件を満たすことで3,000万円の特別控除が適用され、大幅に節税することが可能です。
贈与税
離婚に伴う不動産の名義変更では、原則として贈与税はかかりません。
ただし、以下のようなケースでは課税されることがあります。

• 分与された財産の額が過大な場合
• 離婚が税金回避を目的とする場合

婚姻中の夫婦の協力によって得た財産やその他の事情を考慮しても、明らかに多すぎる財産が分与された場合、その過剰な部分に対して贈与税が課されます。
また、離婚が贈与税や相続税を免れるためにおこなわれたと認められる場合も、離婚によって取得した財産全額に贈与税がかかるため注意が必要です。

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離婚に伴う不動産の名義変更！書類の発行手数料はいくら？

離婚に伴う不動産の名義変更には、以下の書類が必要です。

• 登記申請書
• 財産分与契約書
• 離婚協議書
• 譲り渡す側の印鑑登録証明書
• 譲り受ける側の住民票
• 夫婦どちらか一方の戸籍謄本
• 固定資産評価証明書
• 権利証もしくは登記識別情報

登記申請書は、手続きの前にあらかじめ作成しておく書面です。
財産分与契約書や離婚協議書は、離婚時に相手方と取り決めた内容を記録する書面で、必ずしも作成が義務付けられているわけではありません。
しかし、作成している場合は、不動産の名義変更手続きの際にも用意しておくとスムーズです。
権利証・登記識別情報は登記の際に受け取る書面なので、自宅に保管されていないか確認しておきましょう。
印鑑登録証明書、住民票、戸籍謄本、固定資産評価証明書は、市区町村の窓口で取得できますが、その際には発行手数料がかかります。
登記事項証明書は480円〜600円、印鑑登録証明書および住民票の写しは200円〜300円、固定資産評価証明書は200円〜400円、戸籍謄本は450円が目安です。
金額はそれほど大きくありませんが、費用がかかることは押さえておきましょう。

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離婚による不動産の名義変更を司法書士に依頼したい！費用の目安は？

離婚や財産分与で不動産の名義を変更する場合は、必要な書類をそろえたうえで、法務局で所有権移転登記の手続きをおこないます。
手続きは自分でもできますが、手間を減らすためには司法書士に依頼するのが安心です。

司法書士報酬の目安

手続きを司法書士に依頼する場合、書類の取得や登録免許税のほかに報酬を支払う必要があります。
司法書士報酬は事務所によっても異なりますが、一般的におおよそ2万円〜9万円が相場です。
報酬額は各司法書士が自由に設定できるため、不動産の固定資産税評価額によって変動する場合もあり、実際の費用が平均額から前後することもあります。
資金不足を防ぐためにも、依頼する際は事前に見積もりを取って確認しておくと安心です。

自分で手続きするかどうかの判断基準

先述したように、所有権移転登記を司法書士に依頼すると費用がかかります。
コストをできるだけ安くするために、自分で手続きすることを検討される方もいらっしゃるでしょう。
ただし、名義変更には多くの書類作成や調整が必要となるため、専門家に依頼したほうがスムーズな場合もあります。
たとえば、以下のケースに該当する場合は手続きが複雑化しやすいので、専門家に依頼することをおすすめします。
住宅ローンが残っている場合
住宅ローンが残っている不動産を名義変更する際は、ローンの名義も変更する必要があります。
名義変更は、金融機関が新たな契約者の返済能力を認めた場合にのみ可能で、手続きは簡単ではありません。
金融機関との調整や必要書類の準備に手間がかかるため、スムーズに進めたいなら司法書士に依頼するのがおすすめです。
財産分与でトラブルがある場合
財産分与がスムーズに進めば問題ありませんが、配偶者と揉めるケースでは名義変更に協力してもらえないこともあります。
たとえば、必要書類に署名・押印してもらえない、連絡が取れない、故意に手続きを遅らせるなどのケースです。
当事者間での話し合いだけでは解決できない場合は、裁判が必要になることもあります。
不動産の名義変更に元配偶者の協力が得られない場合、登記の専門家である司法書士に相談するのが一般的ですが、紛争性が高い場合は弁護士に依頼することも検討しましょう。

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まとめ

離婚に伴って不動産の名義を変更する際には、登録免許税や譲渡所得税といった税金が発生します。
さらに分与された財産が不相当に多い場合や、税金回避を目的とした離婚とみなされた場合には、贈与税が課される可能性もあるため注意が必要です。
名義変更の手続きは自分でおこなうことも可能ですが、書類作成や調整に手間と時間がかかるため、費用は発生するものの司法書士へ依頼する方が安心でしょう。
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