古い空き家は早期に売却すべき？放置するリスクと売却時の注意点を解説

古い空き家を所有していると、建物の劣化や不具合が気になりやすいものです。
活用予定がないまま放置すると、さまざまなリスクが生じるため、売却を検討することも一つの選択肢といえます。
本記事では、古い空き家を放置することで生じる主なリスクや売却する際の注意点を解説します。
山口県防府市で空き家の扱いにお困りの方は、ぜひ参考になさってください。

古い空き家を売却せずに放置するリスク

親から相続した実家を活用できず、そのままにしている方もいらっしゃるでしょう。
建物は放置すればするほど早く劣化が進み、近隣トラブルに発展する恐れがあります。
まずは、古い空き家を放置するリスクについて理解しておきましょう。

保安上の危険性が高くなる

まず懸念されるのが、保安面でのリスクが高まる点です。
古い建物が空き家のまま放置されると、建物の劣化が急速に進み、最悪の場合は倒壊する恐れがあります。
人が住んでいる住宅では、日常的な出入りや換気扇の使用によって室内の空気が循環し、湿気やカビの発生が抑えられています。
一方、空き家は長期間閉め切られることで空気が滞留しやすくなり、湿気やカビが発生しやすい環境です。
こうした状態が続くと、柱や梁などの構造部分が傷み、建物の耐久性が低下する可能性があります。
倒壊すれば、通行人の負傷や近隣への被害につながるおそれがあるため、十分な注意が必要です。

税金が高くなる

税負担が増える点も、古い空き家を放置するリスクの一つです。
建物が建っている土地には、通常「住宅用地の特例」が適用され、土地の広さに応じて固定資産税の評価額が軽減されます。
具体的には、200㎡以下の部分は6分の1、200㎡を超える部分は3分の1に減額される仕組みです。
しかし、古い空き家を適切に管理せずに放置していると、特定空家や管理不全空家に指定される可能性があります。
これらに指定され、市区町村から勧告を受けると住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税の負担が大きく増えるおそれがあります。
特定空家とは、倒壊の危険や衛生・景観面で周囲に悪影響を及ぼす空き家のことです。
また、特定空家に至るおそれが高い管理不全空家に指定された場合も、同様に軽減措置は受けられません。
居住や活用の予定がない場合は、早めに売却を検討することも一つの選択肢といえるでしょう。

衛生環境や治安の悪化を招く

衛生環境や治安の悪化を招く点も、空き家を放置するリスクの一つです。
庭の雑草が繁茂したり、敷地内にごみが放置されたりすると、悪臭の発生や害虫の繁殖につながります。
さらに、害獣が住みついた場合には、駆除や清掃などの対応に手間や費用がかかることもあるでしょう。
また、人の出入りがない建物は、放火や不法侵入といった犯罪に巻き込まれやすくなります。
空き家が詐欺行為の拠点として利用されたり、第三者が無断で居住したりすることで、周辺地域の治安が悪化するおそれもあります。

▼この記事も読まれています
空き家の放置は危険！特定空き家に指定される前に売却を検討しよう！

古い空き家を売却する際に注意したいこと

続いて、古い空き家を売却する際の注意点を解説します。

家財は撤去する

室内に家具や生活用品、不用品が残ったままだと、内覧時の印象が悪くなり売却が進みにくくなるだけでなく、解体工事が行えない場合もあります。
解体業者が処分できるのは産業廃棄物に限られ、一般家庭から出る家財は対応を断られる可能性があるためです。
仮に解体や売却が可能であっても、家財の処分費や運搬費、人件費が別途かかり、費用負担が大きくなりがちです。
古い空き家を売却する際は、事前に家財を整理・撤去したうえで、売りに出すことが基本といえるでしょう。

契約不適合責任を問われる可能性がある

古い空き家を売却する際は、契約不適合責任に注意が必要です。
契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約内容と異なる状態だった場合に、売主が買主に対して負う責任を指します。
たとえば、引き渡し後に雨漏りや床の傾きといった不具合が判明した場合、売主の負担で修繕を求められる可能性があります。
物件の状態によっては、修繕対応にとどまらず、契約解除や損害賠償を請求されるケースも考えられるでしょう。
古い空き家を売却する際は、事前に室内や建物の状態を確認し、不具合があれば把握したうえで売却を進めることが重要です。

ホームインスペクションを実施する

古い空き家を売却する際は、ホームインスペクションの実施も検討すると良いでしょう。
ホームインスペクションとは、専門家が建物の劣化状況や不具合の有無を調査するサービスで、いわば住宅の健康診断のようなものです。
中古物件の売却前に利用されることが多く、建物の状態を客観的に把握できます。
売主自身では気づきにくい劣化や不具合を事前に確認できる点がメリットで、契約不適合責任を問われるリスクの軽減にもつながります。
また、建物の状態が明確になることで、買主も安心して購入を検討しやすくなり、スムーズな売却が期待できるでしょう。

解体する場合は税金が上がるタイミングに注意

先述したように、建物が建っている土地には住宅用地の特例が適用され、固定資産税が軽減されています。
空き家を解体して更地にすると、この特例が外れる可能性が高くなります。
特例が適用されなくなると、固定資産税は本来の税額に戻り、負担が大きくなる点に注意が必要です。
解体後すぐに買主が見つかれば影響は限定的ですが、売却が長引くと、その分だけ高い税金を支払い続けることになります。
解体を検討する際は、売却の見通しやタイミングを踏まえ、慎重に判断することが重要です。

▼この記事も読まれています
空き家を売るにはどのような方法がある？売却時のポイントを解説！

古い空き家の売却で使える特例とは

最後に、空き家の売却で使える可能性がある特例をご紹介します。

相続した空き家で利用できる3,000万円特別控除

古い空き家を相続によって取得し、売却した際には3,000万円の特別控除を利用できる可能性があります。
3,000万円特別控除とは、不動産を売却して得た譲渡所得から、最大3,000万円まで差し引くことができる特例です。
譲渡所得とは、不動産の売却によって得られた利益を指し、この譲渡所得に対して課される税金を総称して譲渡所得税といいます。
譲渡所得税を抑えるためには、課税対象となる譲渡所得をできるだけ少なくすることが重要です。
なお、譲渡所得は「売却で得た収入－（取得費＋譲渡費用）」という計算式で求められます。
取得費とは、空き家を取得する際にかかった費用のことで、建築費用のほか、印紙税や不動産取得税などが該当します。
一方、譲渡費用は、売却時に支払った費用を指し、主に印紙税や仲介手数料、解体費用などが代表例です。
売却代金のすべてが譲渡所得になるわけではなく、これらの取得費や譲渡費用を差し引いた金額が、実際に利益として扱われる点を押さえておきましょう。

低未利用地等を売却したときの100万円特別控除

低未利用地とは、長期間使用されていない、またはほとんど活用されていない土地を売却する際に利用できる特例です。
一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大100万円を控除することができます。
原則として売却価格が500万円以下の土地が対象となりますが、条件によっては800万円以下まで適用できるケースもあります。
該当する場合は、税負担を軽減できる可能性があるため、事前に要件を確認しておくことが大切です。

▼この記事も読まれています
空き家にはリフォームやリノベーションが必要？メリットや費用の相場も解説

まとめ

古い空き家を放置すると、建物の安全性に問題が生じるだけでなく、税負担が増える可能性もあるため、適切な維持管理が欠かせません。
また、売却時には契約不適合責任を問われるおそれがあることから、事前にホームインスペクションを実施して建物の状態を把握しておくと安心です。
さらに、各種特例を上手に活用すれば、売却後にかかる税金の負担を抑えることができるでしょう。
防府市で不動産売却なら防府市不動産売却センターへ。
地域密着型で、買取や空き家の対応も可能です。
まずは、お気軽にお問い合わせください。