空き家が劣化する原因は4つ！発生するデメリットや管理のポイントを解説

空き家の適切な管理は、資産価値を維持するために重要です。
そこで今回は、空き家が劣化する主な原因や劣化によって発生するデメリット、劣化させないための管理のポイントを解説します。
山口県防府市で空き家を所有している方は、ぜひ参考になさってください。

空き家が劣化する主な原因とは？

空き家が劣化する主な原因は、以下の4つです。

①換気不足

空き家は人が住んでいる家に比べて急速に劣化しますが、その主要な原因の1つが「換気不足」です。
通常、居住中の家ではドアや窓の開閉、換気扇の使用により、自然に空気が循環し、新鮮な空気が供給されます。
空気の入れ替えにより、家のなかに湿気が溜まりにくくなり、カビや湿気による被害を抑えることが可能です。
さらに、日常的な掃除や料理などの活動も空気の流れが良くなり、室内環境を健康的に保つ効果があります。
一方で、空き家ではこれらの自然な換気がありません。
家が閉ざされた状態で長期間放置されると、空気が滞留し、湿度が増すため、カビが生えやすくなったり、木材や建材の腐食を早めたりするリスクが高まります。

②雨漏り

空き家の管理において重要な課題の1つが「雨漏り」です。
雨漏りは建物の劣化を加速させ、最終的には大規模な修繕が必要になることもあります。
しかし、空き家ではその早期発見が困難となる場合が多いです。
居住中の家では、壁や天井に現れるシミや変色を通じて、雨漏りの初期兆候を比較的容易に察知することができます。
住人が日常的にその空間を使用しているため、異変にすぐ気づき対処することが可能です。
しかし、空き家では人の目がないため、同様の兆候があっても長期間にわたり発見されずに放置されることがあります。
雨漏りが見過ごされた場合、水分が建物内部に浸透し、木材の腐食や金属部分の錆、さらにはカビの発生など、構造そのものに深刻なダメージを与えることになります。

③給排水管やガス管の管理不足

空き家が劣化する原因として多いのが「給排水管やガス管の管理不足」です。
給排水管やガス管は使用していない期間が長くなると、配管内部の乾燥や異物の蓄積が進みます。
これらの問題は配管の機能不全を引き起こし、使用を再開した際に破損や漏れ、さらにはガス管の場合はガス漏れによる火災の危険性が増すことにもつながります。

④害虫の発生

空き家における劣化の原因として「害虫の発生」も見逃せません。
空き家は使用されていない水道設備からの水の蒸発や、未使用の給排水管が害虫の侵入経路となりやすいため、注意が必要です。
水が蒸発した後の乾燥した配管は、ネズミやゴキブリなどの害虫が侵入しやすい環境にあります。
これらの害虫は配管を通じて建物内に入り込み、繁殖を始めるため危険です。
とくにネズミは電気配線をかじるため火災のリスクを高めるほか、その糞尿による悪臭や衛生問題を引き起こすことがあります。
このような不衛生な状態は、建物の劣化をさらに加速させる原因となります。

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空き家が劣化すると発生するデメリットとは？

空き家の劣化は経済的損失だけでなく、他にもいくつかのデメリットがともないます。
とくに、以下の3つの点が重要です。

デメリット①売却や賃貸が困難になる

劣化が進んだ空き家は印象が悪くなるため、売りたいときや賃貸として活用したいときに買主や借主が見つかりにくくなります。
状態が良い家ならば少しのリフォームで済みますが、劣化が進んでいると修繕に多額の費用がかかるため、再利用が難しくなります。
居住する場合にもカビの除去、配管の交換、雨漏りの修理など、さまざまな修繕が必要です。
また、すべての問題が修理で解決できるわけではありません。
日本ではとくに、新築や築浅の家が好まれる傾向にあるため、古い空き家を修繕しても買主や借主がなかなか現れず、投じた修繕費を回収できないリスクがあります。
そのため、築年数が古い場合は劣化が進む前に早めに売却を検討することがおすすめです。

デメリット②特定空家に指定される

空き家が劣化していると、特定空家として指定されるリスクがあります。
特定空家とは、自治体が安全や衛生などの観点から問題ありと判断した空き家のことを指します。
具体的には、以下のような状態があると、特定空家に指定される可能性が高いです。

• 外壁のメンテナンス不足：タイルが剥がれ落ちるなどの危険がある
• 庭の手入れがされていない：雑草が伸び放題で害虫が発生しやすい
• 施錠がされていない：玄関や門が施錠されておらず、不法侵入のリスクや犯罪の温床になる恐れがある
• 壁の落書きや窓が割れている：落書きや割れ窓が放置されていると、景観や治安の悪化につながる

特定空家に指定されると、行政から空き家を適切に管理するように、指導や勧告がおこなわれます。
行政の指示にしたがわなかった場合、罰金を科せられたり、空き家を強制解体されたりするため、注意が必要です。

デメリット③放火や倒壊の危険性がある

空き家が劣化していると、放火や倒壊の危険性が増します。
とくに自然災害が発生した際には、その構造の弱さから倒壊するリスクが高まります。
倒壊した場合、その処分には高額な費用がかかるだけではありません。
近隣住民への損害が及ぶ可能性もあり、損害賠償責任を問われることも考えられます。
また、雑草が生い茂りゴミが散乱しているような空き家は、放火されるリスクも高まるため、注意が必要です。

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空き家の劣化を防ぐための管理のポイント！

空き家の劣化を防ぐ管理のポイントは、以下の3つです。

①空気の入れ替えをおこなう

湿気やカビによる劣化を防ぐためには、定期的に空気の入れ替えをおこなうことが効果的です。
具体的には、家の対角線上に位置する窓やドアを開けると、室内の空気を効率よく流通させることができます。
さらに、室内のクローゼットや押入れなどの収納スペースにも注意が必要です。
これらの場所はとくに湿気が溜まりやすく、閉め切ってしまうとカビの発生を招くことがあります。
そのため、これらの扉を開け放って新鮮な空気を取り込むことが大切です。

②定期的に通水をおこなう

空き家の給排水管の管理において重要なのが「定期的な通水」です。
給排水管が長期間使用されないと、管内に残った水分が原因でサビや劣化が進行しやすくなります。
使用しない状態が続くと、給排水管内の水が徐々に蒸発し、残った水分がサビの原因となり得ます。
さらに、長期間水を流さないと、給排水管内部が乾燥し、穴が開いたり漏水が発生したりするリスクが高いです。
時々水道の蛇口を開いて水を流すと、管内の汚れを落とすことができ、サビや穴の発生を抑制します。
通水時に赤いサビが混じった水が出てきた場合は、水が透明になるまでしっかりと流し続けることが大切です。
定期的に通水をおこなうと、給排水管の乾燥や劣化を防ぎ、長期的な管理につながります。

③③掃除をおこなう

空き家の管理で欠かせないのが「徹底した掃除」です。
掃除を怠ると、不衛生な状態が害虫の発生を促すことになります。
とくに、ネズミやシロアリは家の構造部分を損傷させる主要な害虫です。
ネズミは柱をかじり、シロアリは木材を食害し、建物の強度を弱めるため、危険です。
害虫が増えると、建物の劣化を加速させ、最悪の場合、建物が倒壊するリスクも高まります。
そのため、定期的な清掃とともに、必要に応じて害虫駆除をおこなうことが重要です。

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まとめ

空き家が劣化する主な原因は、換気不足、雨漏りの放置、給排水管の管理不足、害虫の発生です。
劣化が進むと、売却や賃貸が困難になったり、特定空家に指定されたりなどのデメリットがあります。
劣化させないためにも、空気の入れ替えや定期的な通水、掃除をおこなうことが管理のポイントです。
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