相続時に不動産取得税が課される事例とは？税金を抑えるための対策方法も解説

売買や贈与などで不動産を取得すると、不動産取得税という税金が課されます。
相続で不動産を取得した場合にも、不動産取得税は課税されるのでしょうか？
今回は不動産取得税について、課税されるケースと節税のコツなどを解説します。
山口県防府市で不動産を相続するご予定の方は、ぜひ参考になさってください。

相続時にも課税される？不動産取得税とは

はじめに、不動産取得税がどのような税金なのか、概要から解説します。

不動産取得税とは

不動産取得税とは、不動産の所有権を取得したときに課される税金です。
課税されるのは取得時の一度だけで、固定資産税のように毎年課されるわけではありません。
登記の有無や金銭の発生を問わず、不動産を取得した方には納付する義務があります。
不動産取得後に都道府県から納税通知書が届くため、記載された期限までに支払いましょう。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税は、次の計算式で算出できます。
不動産取得税＝不動産の評価額×4％（本則）
不動産の評価額とは、固定資産税の税額を算定する際に使用される課税標準額のことです。
上記の式からわかるように、不動産取得税は購入価格や建築費ではなく、不動産の課税標準額をもとに算出されます。
つまり、不動産取得時にお金を支払っていなくても、新たな所有者には納税の義務があるということです。
なお、2027年（令和9年）3月31日までは、特例によって軽減税率が適用され、税率が4％から3％になります。

課税対象となるもの

不動産取得税が課されるのは以下に該当する場合です。
不動産に関して
不動産取得税の課税対象となる不動産とは、土地および家屋です。
土地には住宅地以外に、田んぼや畑といった農地、山林なども含まれます。
一方で家屋は、住宅や店舗、倉庫、工場などが対象です。
住宅以外の家屋には軽減税率が適用されないため、不動産取得税の税率は4％です。
取得した経緯について
「取得」の対象となるものは、以下のとおりです。

• 不動産売買
• 交換
• 贈与
• 増築・改築

改築については、課税標準額が増加した場合に限り課税対象となります。
相続による取得は対象外
不動産取得税の対象となるものに、相続は含まれていません。
相続は不動産売買や贈与などとは異なり、所有権の取得ではなく移動とみなされます。
不動産取得税は、その名のとおり不動産を「取得」した際に課される税金です。
したがって、不動産を相続した場合には、原則として不動産取得税は課税されません。

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相続時に不動産取得税が課される事例

先述したとおり、相続は不動産取得税の課税対象外です。
しかし、場合によっては、相続で取得した不動産にも不動産取得税が課されるケースがあります。
ここからは、相続で取得した場合でも不動産取得税が課されるケースについて解説します。

事例1.死因贈与

死因贈与とは、自分が亡くなったときに、特定の財産を特定の人へ渡すことを約束した契約行為です。
被相続人が死亡した際、事前に契約で決めておいた財産の所有権が受贈者に移転します。
たとえば、父と息子のあいだで「今住んでいる家を譲る」と約束していた場合、息子は家を取得することが可能です。
贈与者と受贈者の双方の合意があれば、口約束でも成立するので、契約書の作成は必須ではありません。
死因贈与は相続ではなく贈与に該当し、不動産を引き継いだ方は不動産取得税を支払う必要があります。

事例2.相続人以外の方への特定遺贈

遺贈（いぞう）とは、被相続人の遺言によって、その財産を特定の個人や団体に無償で譲渡することです。
被相続人の財産を引き継ぐという意味では相続と似ているため、混同する方もいらっしゃるでしょう。
相続と遺贈の大きな違いは、「財産を取得できる方」です。
相続の場合、配偶者や子など一定範囲の血族だけしか財産を取得することができません。
一方で、遺贈の場合は、配偶者や血族だけでなく、第三者でも不動産を取得することが可能です。
遺贈には、財産を具体的に指定して譲る「特定遺贈」と、財産の割合のみを指定して譲る「包括遺贈」があります。
特定遺贈の場合、第三者（相続人以外）が不動産を取得した場合に限り、不動産取得税が課税されます。
ただし、相続人が不動産を取得した場合は相続と同じ扱いになるため、不動産取得税は非課税です。

事例3.相続時精算課税制度を利用した生前贈与

相続時精算課税制度とは、60歳以上の親や祖父母から18歳以上の子や孫に贈与した際に、贈与税が2,500万円まで非課税となる制度です。
ただし、非課税となった財産に関しては、贈与者が亡くなったときに相続税の課税対象に含めて計算しなければなりません。
相続時精算課税制度を利用した場合、贈与による取得に該当するため不動産取得税が課されます。

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相続時に不動産取得税を抑えるための対策

相続による取得は不動産取得税の課税対象外ですが、前章で解説したように遺贈や生前贈与を受けた場合は例外です。
もし、不動産取得税が課されるとなった場合、「高額な税金がかかるのでは」と不安に思う方も多いでしょう。
しかし、不動産取得税には軽減措置があり、また遺贈による不動産取得税を回避する方法もあります。
最後に、不動産取得税の軽減措置と不動産取得税を回避する方法について解説します。

不動産取得税の軽減措置

居住用住宅を相続した場合、次のように不動産取得税の軽減措置が適用されます。
税率の特別措置
2027年3月31日までに取得した住宅については、本来であれば税率4％が課されるところ、3％に軽減されます。
この特別措置は、住宅取得の負担を軽減し、住宅取得・流通の促進を図るためのものです。
課税標準の特例措置
良質な住宅の建設および流通を促すため、取得した住宅や宅地の課税標準を軽減する特別措置もあります。

• 新築住宅：課税標準から1,200万円を控除（認定長期優良住宅の場合は1,300万円）
• 中古住宅：課税標準から100万円～1,200万円を控除（新築した日と自治体の規定による）
• 宅地：固定資産税評価額の50％を控除（2027年3月31日まで）

特例措置を受けるには、一定の要件を満たす必要があります。
たとえば、中古住宅の場合は「課税床面積が50㎡以上240㎡以下」「新耐震基準に適合している」などです。
詳しい要件については、各都道府県税事務所のホームページなどでご確認ください。

遺贈による不動産取得税を回避するための対策方法

前章でも解説したように、相続人以外の第三者が特定遺贈により不動産を取得すると不動産取得税が課されます。
しかし、もう1種類の「包括遺贈」であれば、第三者が不動産を取得しても不動産取得税は課されません。
包括遺贈とは、どの財産を残すかを具体的に指定せず、「Aさんに遺産の〇％を遺贈する」のように財産の割合を示す方法です。
資産も負債も含めた「遺産」に対する割合を指定するため、相続人と同等と扱われ、不動産取得税は非課税となります。
遺贈の種類を指定するには、被相続人が生前に遺言書を作成し、特定遺贈ではなく包括遺贈を選択する必要があります。

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まとめ

不動産を取得した方は、金銭のやり取りや登記の有無などを問わず、不動産取得税を納税する義務があります。
相続によって不動産を取得した場合は課税されませんが、死因贈与や特定遺贈の場合は課税対象となるため注意が必要です。
要件を満たせば、不動産取得税の軽減措置を受けられるので、事前に各都道府県税事務所のホームページなどで確認しておきましょう。
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