空き家の売却の手順や方法とは？売却時にかかる費用や注意点も解説

利用していない空き家であっても、所有し続けている限り固定資産税や修繕費といった維持費が発生します。
さらに老朽化が進むと、倒壊の危険や景観・治安の悪化につながるおそれもあり、近隣トラブルに発展するケースも少なくありません。
トラブルを避けるためにも、活用予定のない空き家は早めに売却することをおすすめします。
そこで今回は、空き家を売却する具体的な手順や方法、必要な費用と注意点について解説します。
山口県防府市で空き家を所有している方や売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

空き家を売却する方法と手順

空き家を放置すると老朽化が進み、治安や景観面で近隣に影響を与える可能性があります。
また利用していなくても固定資産税や修繕費などが発生し、家計に大きな負担をかける可能性もあります。
このようなリスクを避けるためには、できるだけ早めに空き家を売却することがおすすめです。
ただし一口に「売却」といっても、大きく分けて3つの方法があるので、事前にそれぞれの特徴を把握しておきましょう。

①そのまま売却する

空き家を解体したりリフォームしたりせずに、そのまま売り出す方法です。
工事に必要な費用や手間がかからず、余計な出費を抑えられる点が大きなメリットです。
築浅で設備も比較的新しい物件であれば、買主からの印象も良く、高値売却が期待できるでしょう。
一方で築年数が古く劣化が著しい場合は、購入後に修繕が必要となるため買主に敬遠されやすく、結果として売却価格が下がるリスクもあります。
老朽化による安全性の懸念がある場合は、最低限の修繕を行ったり、建物の状態を正確に伝えられるよう資料を用意したりしておくことが重要です。

②更地にして売却する

建物を解体し、土地のみを売却する方法です。
建物に価値がなく、老朽化が進んでいる場合には、更地のほうが買主の利用ニーズに合致しやすくなります。
自由な設計が可能となるため、住宅用地や事業用地としての需要が見込める点がメリットです。
ただし、解体費用や処分費がかかることに加え、更地にすることで固定資産税の軽減措置の対象外となる可能性もあるため、タイミングとコストのバランスを考える必要があります。

③買取を利用する

上記2つの方法は不動産会社を介して個人の買主を探す方法であり、いわゆる「仲介」にあたります。
一方で買取とは、不動産会社に直接空き家を売却する取引方法です。
買主を探す必要がないため、内見や広告の手間を省きたい方や、できるだけ早く処分したいと考える方に向いています。
ただし、市場価格よりも買取額は低くなる傾向があり、目安としては市場価格の7割から8割程度になると言われています。
価格を優先するかスピードを優先するか、バランスを考えて判断することが重要です。

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空き家の売却時にかかる費用

空き家を売却する際には、売却方法だけでなく、費用を把握しておくことも大切です。
ここからは、空き家の売却で生じる費用とその目安を解説します。

譲渡所得税などの税金

不動産の譲渡所得（売却益）には、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税とは、所得税と住民税の総称で、令和19年12月31日までは復興特別所得税も併せて徴収されます。
復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興財源に充てるための税金を指し、金額は「所得税×0.021」です。
課税額は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で算出される譲渡所得に税率をかけて求めます。
取得費とは不動産購入時にかかった費用で、購入時の金額や仲介手数料、登録免許税などが含まれます。
一方で譲渡費用は不動産売却時にかかった費用を差し、代表的なのが仲介手数料や測量費、印紙税などです。
相続した空き家の場合は取得費が不明なケースもありますが、その場合は「概算取得費」として売却額の5％を取得費とみなす方法もあります。
ただし、実際の取得費より低くなりやすく、結果として税負担が重くなる可能性があるため注意が必要です。
また、不動産の保有期間が5年を超えるかどうかで「短期譲渡所得（39.63％）」「長期譲渡所得（20.315％）」に分かれ、課税率に約2倍の差が生じます。
短期のほうが税率が高いため、売却時期の調整も視野に入れると良いでしょう。

仲介手数料

仲介業者を通じて空き家を売却する場合、仲介手数料が発生します。
仲介手数料には上限が定められており、売却価格が400万円を超える場合は「（売却価格 × 3%）＋6万円＋消費税」です。
たとえば、1,000万円で売却した場合の仲介手数料は、約36万円＋消費税が上限となります。
仲介手数料は成功報酬なので、売買が成立しなければ発生しませんが、最終的な手取り額を試算する際には考慮すべき費用です。

解体費用

空き家を解体して更地にしてから売却する場合は、建物の解体費用と廃材の処分費が必要です。
造りが頑丈なほど解体に時間と手間がかかるので、木造より鉄骨造・鉄筋コンクリート造のほうが費用が高額になる傾向があります。
また地域や立地条件などによっても価格は大きく異なるため、事前に価格について確認した上で検討されることをおすすめします。

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空き家を売却するときの注意点

空き家は人が住んでいる家よりも早く老朽化するため、売却時の状態によっては成約まで時間を要する可能性があります。
スムーズな売却を目指すためにも、最後に空き家売却における注意点を確認しておきましょう。

注意点①名義の確認と相続登記をおこなう

相続によって空き家を取得した場合、まず必要なのが名義の確認です。
所有権が被相続人のままでは売却ができないため、相続人の間で協議のうえ名義変更をおこなう必要があります。
この名義変更の手続きを「相続登記」といい、不動産の所在地を管轄する法務局で申請します。
相続登記は令和6年4月1日に義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に行わなければなりません。
相続人が多いほど意見がまとまらずにトラブルになることもあるので、早めに話し合いをおこないましょう。

注意点②建物の状態を確認する

老朽化が進んだ建物をそのまま売却する場合、買主がリスクを感じて購入を見送ることもあります。
雨漏りやシロアリなどの被害があるかを事前に調査し、必要があれば簡易的な修繕や清掃を実施することも検討してください。
状態次第では「更地にしたほうが有利かどうか」の判断材料にもなります。
個人が判断するのは難しいので、不動産会社や建物診断の専門家に相談することをおすすめします。

注意点③解体のタイミングを見極める

更地にしてから売却する場合、解体のタイミングにも注意が必要です。
住宅用地であれば、建物があることで固定資産税の軽減措置を受けられることがあります。
解体を年末までに済ませてしまうと、翌年からその軽減が受けられなくなってしまいます。
したがって、空き家を解体する際は翌年1月1日を過ぎてからおこなうのがおすすめです。
解体後、なるべく早く売却手続きを完了させることで、コストの増加を防ぎながら資産の現金化が可能になります。

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まとめ

空き家を売却する際は、物件の築年数や状態、売却までにかけられる期間やコストを踏まえて「現状売却」「更地売却」「買取」のいずれが最適かを判断することが重要です。
あわせて、譲渡所得税や仲介手数料、解体費用といった諸費用も試算しておきましょう。
とくに相続が関係する場合は名義変更の手続きや、売却時の税務申告も必要になるため、専門家に相談しながら進めることをおすすめします。
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