無道路地の評価額は低くなる？無道路地に該当するケースと計算方法を解説

相続した土地が「無道路地」だった場合、相続手続きや税務面での取り扱いに注意が必要です。
無道路地は一般的な土地に比べて利用価値が低く、無道路地特有の評価減が適用される可能性があります。
この記事では、無道路地の定義や該当するケース、そして相続税評価額の計算方法について解説します。
山口県防府市で不動産を相続するご予定の方は、ぜひ参考になさってください。

土地の評価方法を知る前に確認しておきたい！無道路地とは

無道路地とは、都市計画区域内にある土地のうち、次の2つの条件を満たす土地を指します。

• 建築基準法上の道路にまったく接していない
• 接道義務を満たしていない

無道路地は、建物を建てることが原則としてできない土地という点が大きな特徴です。
無道路地であるかどうかを判断する際は、「都市計画区域」「建築基準法上の道路」「接道義務」という3つのポイントを確認する必要があります。
それぞれについて見ていきましょう。

都市計画区域とは

都市計画区域とは、将来のまちづくりや土地利用を計画的に進めるため、国や自治体が指定するエリアのことです。
都市の無秩序な拡大やインフラ整備の遅れを防ぐ目的があり、以下の3つの種類があります。

• 市街化区域：既に市街地として形成されている、または今後10年程度の間に優先的・計画的に市街化を進める区域
• 市街化調整区域：市街化を抑制し、農地や自然環境を守る区域
• 非線引区域：市街化区域・市街化調整区域のいずれかに区分されていない都市計画区域

無道路地とされるのは、基本的に都市計画区域内にある土地に限られます。
都市計画区域外の土地で、たとえ道路に接していなくても、無道路地としては扱われません。

建築基準法上の道路とは

建築基準法上の道路とは、建築基準法第42条で定められた道路のことです。
幅員4m以上の公道や、都市計画法・土地区画整理法に基づく道路、位置指定道路などが該当します。
土地が道路に接している場合でも、その道路が建築基準法上の道路かどうかを確認することが重要です。
もし接している道路が建築基準法で定められていない私道や通路であれば、その土地は無道路地とみなされ、建築や再建築に制限がかかります。

接道義務とは

たとえ道路に接していても「接道義務」を満たしていなければ、無道路地と見なされます。
接道義務とは、建築基準法第43条に基づき、建築物の敷地が幅員2m以上の「建築基準法上の道路」に接していなければならないという規定です。
この義務は、火災や災害時の緊急車両の進入や、建築物の安全な利用を確保するために設けられています。
建築基準法第43条は都市計画区域内に限り適用されるため、区域外の土地は原則として無道路地とはなりません。
なお、都道府県や市区町村が独自に接道に関する基準を設けている場合もあり、その基準によっては道路に2m以上接していても接道義務を満たさないケースがあるため注意が必要です。

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無道路地に該当するケースとは

続いて、どのような土地が無道路地に該当するのか、具体例をご紹介します。
無道路地に該当しないケースもあわせて解説するので、対象の土地と比較してみましょう。

無道路地に該当する土地の例

無道路地と判断される土地には、次のようなケースがあります。

• 接道部分が2m未満
• 間口（敷地が道路に接している幅）が2m未満
• 接している道路が建築基準法上の道路に該当しない
• 敷地の一部に幅2m未満の路地状部分（通路など）がある
• 都道府県や市区町村で定められた独自の接道基準を満たしていない

このほか、「袋地」と呼ばれる土地も無道路地に含まれることがあります。
袋地とは、四方を他人の土地に囲まれ、直接道路に接していない土地のことです。
袋地の所有者は道路に出るために隣接地を通行する必要があり、建物の建築や土地利用に制限が生じる場合があります。

無道路地に該当しない土地の例

一見無道路地のように見えても、次のようなケースでは無道路地に該当しないことがあります。

• 対象土地から道路まで通行権が設定されている場合
• 対象土地と道路の間にある土地の所有者が同一の場合

通行権が認められている土地であれば、無道路地扱いにはなりません。
通行権にはいくつか種類があり、たとえば「通行地役権」や「囲繞地（いにょうち）通行権」などがあります。
通行地役権とは、他人の土地を通行するための権利で、契約により設定します。
一方で囲繞地通行権は、民法で袋地の所有者に認められる権利です。
自分の土地が道路に接しておらず、周囲が他人の土地に囲まれている場合、袋地の所有者はその囲んでいる土地（囲繞地）を通行することができます。
これらの通行権が認められている土地の場合、一見すると無道路地でも該当しない可能性があります。
ただし、囲繞地通行権がある場合でも、接道義務を満たすには通行が認められている通路の幅が重要です。
一般的には、通路の幅が2m以上である必要があります。
また、見た目は無道路地であっても、建物を建てる土地と道路の間にある土地が同一所有者のものであれば、無道路地には該当しません。

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無道路地の相続税評価額の計算方法とは

無道路地は利用に制約があることから、一般的な不動産と比べると価値が低く評価される傾向があります。
そのため、相続税や固定資産税の評価を行う際には、制限を反映して減額補正が行われるのが一般的です。
損をしないためにも、無道路地の相続税評価額の算出方法について確認しておきましょう。

無道路地の相続税評価額を計算する方法

無道路地の相続税評価額は、次の計算式で求めます。
相続税評価額＝整形地の場合の評価額×不整形地補正率
無道路地は通常そのままでは利用しづらいため、評価上「不整形地」として取り扱われます。
不整形地とは、正方形や長方形といった整った形状ではなく、建物の建築や土地利用が難しい形の土地を指します。
こうした土地は、形状が整った整形地と比べて利用価値が低く、評価額も下がるのが一般的です。
評価額を出すには、まず「整形地であった場合の価格」を計算し、そこに「不整形地補正率」という調整率をかけて、実際の価値を算出します。
不整形地補正率を求める際には、地域区分（地区区分）、土地の面積（地積区分）、日照条件の悪さを示すかげ地割合など、複数の要素を考慮しなければなりません。
詳細な補正率や計算の具体的な方法は、国税庁のホームページで確認できます。
正確な評価を行うためにも、事前に必要な情報を整理しておきましょう。

無道路地を評価する際の注意点

無道路地の評価を行う際にまず確認すべきは、その土地が本当に無道路地に該当するかどうかです。
建築基準法上の道路に2m以上接していない場合に無道路地とされますが、例外もあります。
たとえば、通行権が設定されている場合や、接している道路が実は建築基準法上の道路だったというケースも少なくありません。
こうした状況は評価額に大きく影響するため、接道状況や通路幅、対象道路の種別などを正確に把握しておくことが大切です。
また、既に建物が建っている土地でも、周辺の状況変化により現在は無道路地となっていることもあります。
「建物があるから無道路地ではない」と自己判断せず、登記簿謄本や古い資料も確認して、正確な状況を把握することが重要です。

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まとめ

無道路地とは、法律上の道路に十分に面していない土地のことです。
相続した土地が無道路地に該当する場合は、活用や売却が難しくなる可能性があるので、まず通行権の有無や接道状況をしっかり確認しましょう。
また、整形地と比べて評価の算出が複雑なため、国税庁のホームページなどを活用して、計算方法や注意点を事前に確認しておくことが大切です。
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