相続した不動産は不動産買取がおすすめ！その理由と注意点を解説

相続後は、遺産分割協議や相続税の支払いなど多くの手続きが必要です。
相続した不動産をスムーズに売却したいのであれば、仲介での売却よりも不動産買取を検討するのも1つの方法です。
そこで、相続した不動産の売却先は個人と買取業者のどちらが良いのか、また売却がおすすめな期間と売却時に注意したい契約不適合責任について解説します。
山口県防府市で、相続した不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

相続した不動産は不動産買取がおすすめ？個人へ売却する仲介との違い

相続した不動産を売却する方法には、個人の方へ売却をおこなう「仲介」と、買取業者に売却する「不動産買取」の2種類があります。
では、両者にはどのような違いがあるのでしょうか。
ここでは、仲介と不動産買取の違いについて解説します。

個人の方へ売却する「仲介」の方法と流れ

個人の方へ売却する際は、一般的に不動産会社に仲介を依頼し進めていきます。
まずは仲介を依頼する不動産会社を決め、その後媒介契約を締結してから売却活動を開始します。
売却活動では、広告・宣伝などで購入希望者を募り、希望者が現れたら内覧を実施し細かく条件などを交渉していく流れです。
そして、買主と売買契約を締結し、決済・引き渡しとなります。
仲介による売却のメリットは、市場価格で売却するため、高値売却が期待できる点です。
ただし、買主が見つかるまでに時間がかかってしまうケースも珍しくないため、その点に注意しなければなりません。

買取業者へ売却する「不動産買取」の方法と流れ

不動産買取とは、個人への売却ではなく、不動産会社に直接売却することをいいます。
不動産会社の中には、不動産を専門に買い取る買取業者もいます。
不動産買取は、売却活動の必要がないため、査定額や条件がまとまり次第すぐに売却することが可能です。
そのため、仲介と比べて短期間で売却することができます。
ただし、仲介よりも売却価格が低い傾向にある点がデメリットといえるでしょう。

相続不動産は不動産買取のほうがおすすめ？

相続した不動産については、実はほとんどのケースが買取業者による不動産買取を希望されます。
前述したように、仲介での売却のほうが高値で売れることが期待できるでしょう。
しかし、仲介の場合は、個人の買主を探すのに時間がかかったり、リフォームが必要になったりします。
相続では、一般的に不動産の築年数が古いケースも多く、建物自体が老朽化していることが大半です。
そのため、そのままの状態でスムーズに売却できる不動産買取を選ばれることが多いといえます。
また、相続後の3年10か月以内に売却することで、控除を受けられるなどのメリットもあります。
仲介では、買主が見つかるまで売却活動は続くため、場合によっては控除が受けられない可能性もあるでしょう。
その点、不動産買取であれば確実に売却でき、控除を受けることができます。
さらに、不動産買取は、契約不適合責任が免除される点も大きなメリットの1つです。
引き渡し後に不具合が発覚し、契約解除や損害賠償を求められる仲介でのリスクを考えると、契約不適合責任が免除される不動産買取は安心して取引ができます。
控除制度や契約不適合責任については、のちほど詳細をご説明します。

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相続不動産は3年10か月以内に不動産買取するのがおすすめ？

前述したように、相続後の不動産売却で控除制度を利用するためには、3年10か月以内に売却する必要があります。
具体的には、「取得費加算の特例」と呼ばれ、譲渡所得税の負担が軽減され節税対策となります。
ここでは、不動産売却時に利用できる取得費加算の特例の概要や節税対策について見ていきましょう。

取得費加算の特例の概要と節税対策

相続によって取得した不動産を売却したことにより利益が生じた場合、その利益に対して税金がかかります。
この利益のことを譲渡所得と呼び、譲渡所得にかかる税金を「譲渡所得税」と呼びます。
しかし、相続税を支払ったうえに譲渡所得税も支払うことになると、相続人の負担が大きくなるでしょう。
そこで、利用したい控除制度が「取得費加算の特例」です。
取得費加算の特例は、相続税を払った不動産を売却した際に、相続税額の一部を譲渡所得を計算する際の取得費に加算できる制度のことです。
取得費に加算することで、譲渡所得を減らすことができ、譲渡所得税の節税につなげることができます。

取得費加算の特例は3年10か月以内への売却が条件

この取得費加算の特例を受けるためには、相続開始の翌日から相続税の申請期限の翌日以降3年を経過する日（3年10か月以内）までに売却していることが条件となっています。
この期限を過ぎると、ほかの条件を満たしていても取得費加算の特例は利用できないため注意が必要です。
仲介での売却は、買主が見つかるまでの期間が読めないため、この期間を過ぎてしまう可能性が大きいといえます。
一方で、期限内に確実に売却でき、特例を利用して節税につなげたい場合は、不動産買取を検討すると良いでしょう。

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不動産買取なら契約不適合責任が免除？

不動産売却で注意すべき事項の1つに、契約不適合責任があります。
とくに、個人の買主に売却する際は、契約不適合責任に問われるリスクが高くなります。
一方で、不動産買取であれば売却先は不動産会社となるため、契約不適合責任は免責となり責任問題を負う心配はありません。
ここでは、契約不適合責任とはなにか、また瑕疵担保責任との違いについて解説します。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、契約内容と異なるものを引き渡したことが発覚した際に、買主に対して売主が負う責任のことです。
たとえば、雨漏りやシロアリ被害があるにもかかわらず、それを告知せずに売却した場合は、適合させるための責任を負わなければなりません。
契約不適合責任に問われると、修繕を申し入れられたり、契約解除や損害賠償請求をされるリスクがあります。
とくに、相続により取得した物件の状態を把握しないまま売却してしまうと、責任を問われる可能性が高くなります。

従前の瑕疵担保責任との違い

契約不適合責任は、2020年4月1日から施行された法律です。
それまでは、「瑕疵担保責任」と呼ばれており、買主が注意を払っても知り得なかった隠れた瑕疵（不具合や欠陥）に限って、売主が責任を問われていました。
しかし、買主が瑕疵を把握していなかったかどうかは常に争いの原因となっていたのです。
そこで新たに内容を変更し施行されたのが、契約不適合責任です。
契約不適合責任では、契約との適合性に焦点を絞り、契約に適合していないものが引き渡された場合のみ、買主は売主に責任を追及できます。
このように、契約不適合責任は、瑕疵担保責任よりも買主の請求権が拡大され、売主の責任が重くなっているのが特徴です。

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まとめ

相続した不動産を短期間で手間なく売却したいのであれば、仲介よりも不動産買取がおすすめといえるでしょう。
とくに相続後の不動産を売却する際は、3年10か月以内に売却することで譲渡所得税にかかる税金を軽減できる控除制度を利用できるため、早めの売却が求められます。
不動産買取であれば確実に短期間での売却が可能なうえ、契約不適合責任に問われる心配もありません。
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