空き家は個人売買するのが良いのか？メリット・デメリットと売却の流れを解説

空き家を所有している方のなかには、管理の手間や維持費の負担が大きいことから、売却を検討している方も多いでしょう。
親族や知人への個人売買をお考えの方もいらっしゃるかもしれませんが、その場合はメリット・デメリットの両方を理解したうえで検討することが大切です。
そこで今回は、空き家の個人売買をおこなうメリット・デメリットと、売却するときの流れについて解説します。
山口県防府市で空き家の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

空き家の個人売買をおこなうメリット

空き家は放置すると火災や倒壊の恐れがあり、さらに固定資産税や管理費もかかり続けるため、不要であれば早急に処分するのが得策です。
空き家を売却する方法としては、不動産会社の仲介によって買主を探すのが一般的ですが、個人売買をおこなうことも可能です。
その場合は、メリット・デメリットをしっかり理解したうえで検討しましょう。
そこでまずは、空き家の個人売買をおこなうメリットから解説します。
個人売買をおこなうメリットとしては、以下の3つが挙げられます。

• 仲介手数料が不要
• 自由な販売活動ができる
• 知人や親族にはスムーズに売れる可能性がある

メリットの内容について、順番に解説します。

メリット1：仲介手数料が不要

不動産会社を介して空き家を売却する場合は、仲介手数料が発生します。
仲介手数料とは、不動産会社が売却活動や物件案内など、さまざまな仲介業務をおこなって買主を探し、取引が成立した際に不動産会社に支払う「成功報酬」です。
仲介手数料には相場は存在しませんが、法律によって「上限」が定められており、多くの不動産会社が上限額を提示しています。
仲介手数料の上限額は、以下の計算式で算出します。
400万円を超える場合…（売買価格×3％＋6万円）＋消費税
たとえば、売買価格が2,000万円の場合、（2,000万円×0.03＋6万円）×1.1＝72万6,000円となります。
個人売買の場合、この仲介手数料は不要であるため、売却時にかかる費用を削減できる点が大きなメリットです。

メリット2：自由な販売活動ができる

仲介で空き家を売却する場合、売却活動をおこなうのは不動産会社です。
売却に関するさまざまなアドバイスを受けることができますが、制限がかかる場合もあります。
個人売買の場合、第三者があいだに入らないため、売主の思うように販売活動ができます。

メリット3：知人や親族にはスムーズに売れる可能性がある

知人や親族のなかに空き家の購入を考えている方がいるケースもあるでしょう。
その場合は、すでに信頼関係が築かれており、連絡も取りやすいため、直接やり取りする個人売買のほうがスムーズに売却できる場合があります。

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空き家の個人売買をおこなうデメリット

空き家の個人売買をおこなう場合、前章で解説したように、さまざまなメリットがあります。
しかし、メリットばかりではありません。
デメリットについてもしっかり理解し、納得したうえで個人売買を検討しましょう。
そこで次に、空き家の個人売買をおこなうデメリットについて解説します。
個人売買では、以下のようなデメリットが生じる可能性があります。

• トラブルが発生しやすい
• 適切な価格設定が難しい
• 購入者が住宅ローンを組めない場合がある

どういうことなのか、デメリットについて順番に解説します。

デメリット1：トラブルが発生しやすい

不動産売買には、専門的な知識が必要な場面が多くあります。
とくに注意しなければならないのは、「契約不適合責任」です。
契約不適合責任とは、空き家を売却したあとに、契約内容とは異なる瑕疵（欠陥や不具合）が見つかった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
契約不適合責任は、瑕疵の有無が問題ではなく、契約書に記載があるかどうかがポイントになります。
たとえば、雨漏りがあった場合、契約書に記載していない場合は契約不適合であるとみなされ、契約解除や損害賠償を求められるなど大きなトラブルになる恐れがあります。
しかし、買主に告知したうえで瑕疵の内容を契約書に盛り込んでいれば、責任を問われません。
つまり、こういった知識をしっかり持ち、空き家の状態が契約書に記載してあるかどうかを個人でしっかり確認する必要があるのです。

デメリット2：適切な価格設定が難しい

空き家を売却するときは、適切な価格を設定することが大切です。
市場相場より高いとなかなか買主が見つからず、反対に低すぎると売主が損をしてしまいます。
仲介であれば、不動産会社が査定をもとに適切な価格をアドバイスしますが、個人で適切な価格設定をおこなうことは難しいでしょう。

デメリット3：購入者が住宅ローンを組めない場合がある

空き家の購入者が住宅ローンを利用する場合、個人売買に対しては金融機関の審査にとおりにくい可能性があります。
なぜなら、売却金額が適切かどうか、金融機関が判断しにくいためです。
したがって、個人売買を検討する場合は、事前に金融機関に相談し、個人売買に対して融資を受けられるかどうか確認する必要があります。

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空き家の個人売買をおこなうときの流れ

実際に個人売買を検討するにあたって、どのように取引を進めれば良いか、流れを把握しておかなければなりません。
そこで最後に、空き家の個人売買をおこなうときの一連の流れについて解説します。
個人売買をおこなうときは、以下のような流れで進めます。

• 相場を把握する
• 必要書類をそろえる
• 売却価格を決めて買主を探す
• 売買契約書を作成して契約を結ぶ
• 決済完了後に引渡す

取引の内容を流れに沿って解説します。

相場を把握する

不動産の価格には、立地条件や間取り、築年数、周辺環境など、さまざまな要素が影響します。
適正価格を設定するために、まずは不動産売買の相場を把握することが大切です。
不動産情報誌やインターネット、近隣で売り出されている物件のチラシなどで類似物件の価格をチェックしてみましょう。

必要書類をそろえる

空き家を売却するためには、登記事項証明書や建築確認済証、固定資産税の納税証明書など、さまざまな書類が必要です。
また、リフォームの履歴がわかる書類などがあると、買主は安心して購入を検討できます。
スムーズに売却を進めるために、あらかじめ準備できるものはそろえておきましょう。

売却価格を決めて買主を探す

書類の準備ができたら、売却価格を決めて売り出します。
個人売買では、自分でチラシを作って配布するのは困難であるため、個人売買向けのサイトや空き家バンクを利用するケースがほとんどです。

売買契約書を作成して契約を結ぶ

購入検討者が現れたら、価格や条件など交渉をおこない、双方が納得したうえで売買契約を結びます。
その際、売買契約書を取り交わす必要がありますが、個人売買の場合は自分で作成しなければなりません。
売買契約書は、不動産売買におけるトラブルを防ぐ役割があります。
売買価格はもちろん、引渡しの条件や違約金、契約不適合責任に関することなどをしっかり明記することが大切です。

決済完了後に引渡す

取引が成立したら、決済完了後に空き家を引渡します。
決済日と同日に法務局で所有権移転登記をおこないましょう。

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まとめ

空き家を売却する際には、不動産会社を介すのが一般的ですが、個人売買をおこなうことも可能です。
個人売買をおこなう際には、自分で買主を探し、売買契約書などの書類も作成しなければなりません。
個人売買は仲介手数料がかからない点が大きなメリットですが、価格設定が難しく、瑕疵についてトラブルになりやすいため、空き家の売却は不動産会社にご相談ください。
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