相続登記と所有権移転登記の違いは？相続発生後の所有権移転登記の流れも解説

不動産の名義変更について調べていると、「相続登記」と「所有権移転登記」という言葉をよく目にします。
それぞれ目的や適用されるケースが異なるため、違いを理解して適切な手続きをおこなうことが大切です。
そこで今回は、相続登記と所有権移転登記の違い、相続が発生した際の所有権移転登記の流れについて解説します。
山口県防府市で不動産相続を控えている方や、不動産の名義変更について知りたい方はぜひ参考になさってください。

相続登記と所有権移転登記の違いは？

はじめに、相続登記と所有権移転登記の違いから確認しておきましょう。

相続登記とは

相続登記とは、不動産の所有権を被相続人から相続人に移すための手続きで、実際には所有権移登記のひとつです。
相続が発生した際、不動産の所有権は法律上自動的に相続人へ移りますが、登記簿上の名義は被相続人のままです。
そこで相続登記をおこない、正式に名義を相続人に変更することで、法律上の権利関係と登記情報の整合性を保ちます。
この手続きによって、不動産の所有者が誰であるかが登記簿上明確になり、売却や抵当権設定などの取引がスムーズに進むようになります。
なお、相続登記はこれまで任意の手続きでしたが、2024年4月から義務化されました。
相続人が不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記申請をおこなわないと、10万円以下の過料が科される可能性があるためご注意ください。

所有権移転登記とは

所有権移転登記は、不動産の所有権を別の人に移転するために必要な登記手続き全般を指します。
具体的には売買や贈与、財産分与、相続など、所有者が変わるすべてのケースで所有権移転登記が必要です。
登記簿の名義を新しい所有者の名前に書き換えることで、その不動産の権利関係を公的に証明することができます。
所有権移転登記は、登記申請者が正当な権利者であることを法務局に証明し、登記官の審査を経て完了します。
手続きを怠ると所有権が登記簿に反映されず、第三者に対して所有権を主張しづらくなるため注意が必要です。

両者の違いと関係性

「相続登記」と「所有権移転登記」は混同されやすいですが、正確には「相続登記」は「所有権移転登記」の一種です。
つまり、相続によって所有者が変わる際の所有権移転登記を「相続登記」と呼んでいるだけで、法的には同じ手続きの一部です。
所有権移転登記は相続以外にも売買や贈与、財産分与など、所有権の移転が必要なあらゆる場面でおこなわれる登記手続き全般を指します。
一方、相続登記は所有権移転登記のなかでも、被相続人から相続人へと所有権が移る場合に限定された手続きという位置づけです。

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所有権移転登記が必要なケース

先述したように、所有権移転登記は相続以外にもさまざまな場面で必要になります。
どのような場合に必要なのか、具体的なケースを確認しておきましょう。

不動産を売買したとき

不動産の売買により所有者が変わるため、売買時には所有権移転登記の手続きが必要です。
この手続きは買主と売主が共同で進め、法務局へ登記申請をおこなう必要があります。
ただし所有権移転登記がされていなくても、法律上は売買契約が成立した時点で所有権は買主に移転します。
登記はあくまで第三者に対して権利を主張・証明するためのものであり、所有権自体とは別の制度であることを理解しておきましょう。

相続したとき

先述したように、不動産を相続した場合は決められた期限内に相続登記をおこなう必要があります。
相続登記は所有権移転登記の一種であり、被相続人から相続人へ所有権を正式に移すための手続きです。
身内が亡くなり自身が相続人となった際、相続人複数いる場合は基本的に遺産分割協議をおこないます。
遺産分割協議とは、亡くなった方の財産をどのように分けるかを話し合い、合意を形成する手続きです。
その協議の結果、自分が土地や建物などの不動産を相続することになれば、所有権移転登記の手続きを進めます。
具体的には、所有権を取得したことを知った日から3年以内に所有権移転登記の申請をしなければなりません。
正当な理由なく登記を怠ると、10万円以下の過料が科される可能性がありますので注意が必要です。

生前贈与をおこなった場合

贈与も不動産の所有権を移転させる法律行為の一つであるため、所有権移転登記が必要です。
不動産の贈与は他の所有権移転と異なり、主に身内同士でおこなわれることが多いため登記を忘れがちです。
しかし所有権が移転した以上、身内同士のやり取りであっても、登記をしなければ第三者に対して権利を主張できません。
そのため贈与を受けた際には、所有権移転登記を忘れずにおこない、トラブル回避に繋げましょう。

離婚により財産分与をする場合

財産分与における不動産の取り扱いにはいくつかの方法がありますが、いずれの場合でも所有者が変更される際には所有権移転登記が必要です。
財産分与とは離婚に際して夫婦の共有財産を公平に分配する手続きで、夫婦の収入に関わらず財産を半分ずつ分けるのが基本です。
しかし不動産は現金や預貯金のように、物理的に分けることができません。
共有持分で分けることも可能ですが、離婚後に不動産を共有し続けるのはあまり現実的とはいえないでしょう。
そのため不動産の分割には、片方が不動産を取得し相手に代わりの金銭を支払う「代償分割」や、不動産を売却して現金化し分ける「換価分割」がよく用いられます。

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相続発生により所有権移転登記をおこなう際の手続きの流れ

相続が発生し、不動産を取得したら、期限内に所有権移転登記をおこなわなければなりません。
手続きをスムーズに進めるためにも、どのような流れで進めれいくのが手順を理解しておきましょう。

必要書類の準備

相続登記をおこなう際は、以下の書類を準備する必要があります。

• 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡までの連続したもの）
• 相続人全員の戸籍謄本
• 遺産分割協議書
• 固定資産評価証明書
• 登記事項証明書（登記簿謄本）
• 申請書

書類の準備は戸籍の収集や遺産分割の内容によって複雑になるため、専門家に依頼するケースも多いです。
専門家に依頼すると費用がかかりますが、そのぶん手続きのミスや書類不備を回避することができ、相続人の負担を軽減できます。

登記申請手続き

書類がそろったら、管轄の法務局に所有権移転登記の申請をおこないましょう。
申請方法には、以下のような選択肢があります。

• 自分で法務局に行って申請する
• 郵送で申請する
• 司法書士に依頼する

申請後、登記官による審査がおこなわれ、問題がなければ登記が完了します。
申請から完了までの期間は2週間程度が目安です。
なお、登記をする際には登録免許税がかかり、相続登記の場合は「固定資産評価額の0.4％」が課されます。
たとえば、固定資産評価額が1,000万円の不動産であれば、登録免許税は4万円となります。
登録免許税は登記申請時に納付が必要であり、納付が遅れると登記手続きが進まないため注意が必要です。
ご自身で手続きができるか不安な場合は、司法書士に依頼することも検討しましょう。

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まとめ

所有権移転登記は、第三者に対して所有権を主張するうえで欠かせない重要な手続きです。
そのなかの一つに「相続登記」があり、これは被相続人から相続人へ所有権を正式に移転するための登記手続きです。
相続登記は2024年4月から義務化され、相続人が不動産を相続したことを知った日から3年以内におこなう必要があります。
期限を過ぎると過料が課される可能性があるので、早めに準備に取り掛かり、スムーズに手続きを済ませましょう。
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