相続不動産の3つの分け方とそれぞれのメリット・デメリットについて解説

親が亡くなると、その子どもが親の財産を相続することになりますが、財産のなかに不動産が含まれていると、どう分ければ良いのか悩みますよね。
不動産は現金や預貯金のように分けることができないため、事前に分割方法を知ったうえでトラブルにならないような分け方を選択することが大切です。
そこで今回は、相続した不動産を分ける「現物分割」「代償分割」「換価分割」の3つの分割方法の概要と、それぞれのメリット・デメリットについて解説します。
山口県防府市で不動産の相続を控えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

相続した不動産の分け方1：現物分割

冒頭でもお伝えしたように、不動産は物理的に分割することができないため、相続が発生した際に、その分け方に関して揉めるケースが少なくありません。
不動産を分割する場合、「現物分割」「代償分割」「換価分割」の3つの方法があります。
分け方が決まらない場合は、相続人で共有する方法もありますが、不動産を共有すると、自由に売却したり活用したりすることができません。
また、新たな相続が発生すると複雑になるため、不動産の共有は避けたほうが良いでしょう。
したがって、不動産を相続した場合は、先述した3つの分け方のいずれかを選択し、分割するのがおすすめです。
まずは、1つ目の分け方として、「現物分割」の概要とメリット・デメリットについて解説します。

現物分割とは

現物分割とは、財産をそのままの形で引き継ぐ分割方法です。
たとえば、親と同居していた長男が実家をそのまま引き継ぎ、次男はその代わりにほかの財産を相続するといったケースが挙げられます。
親が所有していた土地を分筆するのも、この現物分割に該当します。
分筆とは、もともと1筆で登記されていた土地を複数に分け、それぞれ独立して登記簿に記載することです。
ただし、土地であれば必ず分筆できるとは限らず、接道義務や自治体の条例（最低敷地面積の制限など）により、分筆自体が認められないケースがあることを頭に入れておく必要があります。

現物分割のメリット

現物分割のメリットとしては、以下のようなものが挙げられます。
手間がかからない
財産の形を変える必要がないため、分割の手間がかかりません。
相続人全員が分割方法に納得すれば、手続きもスムーズです。
不動産をそのまま残せる
その不動産に住んでいる方は、そのまま住み続けられます。
ほかの相続人も実家を残したいというケースにおすすめです。
共有状態にならない
先述のとおり、不動産の共有はトラブルの元です。
不動産を引き継ぐ方の単独名義にするため、相続したあとに権利関係で揉めることがありません。

現物分割のデメリット

現物分割には、以下のようなデメリットも存在します。
不公平が生じる可能性がある
長男が実家、次男が現金といった分け方をした場合、不動産の評価額と相続できる現金に差があると、不公平が生じます。
また、土地を分筆した場合、その分け方によっては、使い勝手の良い土地と悪い土地ができてしまう可能性があります。
土地の分筆には費用がかかる
土地を分筆するためには、測量して境界を確定しなければなりません。
土地の広さにもよりますが、確定測量にはそれなりの費用がかかります。
また、分筆登記を土地家屋調査士に依頼した場合、その報酬も発生します。

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相続した不動産の分け方2：代償分割

2つ目の不動産の分け方として、代償分割の概要とメリット・デメリットについて解説します。

代償分割とは

代償分割とは、特定の相続人が不動産を引き継ぎ、その代わりに、ほかの相続人に対して代償金を支払って解決する分割方法です。
たとえば、長男が実家を引き継ぐ代わりに、その評価額と同等の現金を次男に支払うケースが挙げられます。
代償分割は、不動産以外に現金などの財産が少ない場合に向いています。

代償分割のメリット

代償分割には、以下のようなメリットがあります。
不動産をそのまま残せる
代償分割についても、特定の相続人が不動産をそのまま引き継ぐことができるため、親と同居していた相続人がいる場合に向いている分け方です。
親の事業を引き継ぎたいという方にもおすすめです。
不公平が生じにくい
取得分が公平になるように、ほかの相続人は代償金を受け取れます。
そのため、遺産分割で不公平が生じにくいのもメリットです。

代償分割のデメリット

代償分割では、以下のようなデメリットに注意が必要です。
不動産を引き継ぐ方の負担が大きい
不動産を引き継ぐ方は、代償金を支払わなければなりません。
不動産以外に相続財産がない場合は、現金を準備しなければならないため、負担が大きくなります。
したがって、不動産を引き継ぐ方にそれなりの資金力が必要です。
代償金の支払いが贈与とみなされる恐れがある
代償金を支払ったことが贈与とみなされると、受け取った方に贈与税が課される可能性があります。
現金の支払いが代償金であることを証明するために、「遺産分割協議書」を作成して明記しておくことが大切です。

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相続した不動産の分け方3：換価分割

3つ目の不動産の分け方として、換価分割の概要とメリット・デメリットについて解説します。

換価分割とは

換価分割とは、不動産を残さず、売却して現金化したうえで相続人の割合に応じて分配する分割法です。
たとえば、法定相続人が子ども3人だったとします。
その場合の相続割合は、それぞれ1/3ずつです。
不動産を3,000万円で売却し、売却するためにかかった費用が300万円だった場合、手元に残る2,700万円を1/3ずつ分割することになります。
つまり、子どもそれぞれが900万円ずつ受け取ることができるのです。

換価分割のメリット

換価分割には、以下のようなメリットがあります。
平等に分割できる
不動産を現金化し、相続割合に応じて分割できるため、不公平が生じません。
分割しにくい不動産の相続では、この換価分割であればトラブルが起こることはほぼないでしょう。
現金を取得できる
遺産を相続すると、取得した遺産に対して相続税が課されます。
不動産をそのまま相続した場合は、その評価額を基準に相続税が計算されます。
相続税の支払いは、現金一括が原則です。
つまり、不動産を相続した方は、相続税を支払うための現金を準備しなければならないのです。
不動産を売却すれば、現金が手元に入るため、そのお金を相続税の支払いに充てることができます。

換価分割のデメリット

換価分割のデメリットとして、以下のようなものが挙げられます。
売却するための費用が発生する
不動産を売却するためには、印紙税や仲介手数料といった諸費用がかかります。
売却代金が手元に入る前に支払う費用もあるため、事前に準備が必要です。
売却までに時間がかかる
不動産を売却するためには、3か月～半年程度かかるのが一般的です。
相続税は、相続発生後10か月以内と納付期限が定められているため、売却代金を相続税の支払いに充てる予定であれば、早めに売却を進めなければなりません。
売却益に対して譲渡所得税がかかる場合がある
不動産を売却して利益（譲渡益）が出た場合、相続税とは別に「譲渡所得税・住民税」が課税されます。
特に、親が昔から所有していた不動産は当時の購入価格が不明なケースが多く、利益が大きく計算されて多額の税金が発生することがあります。
手元に残る現金が想定より少なくなる可能性があるため、事前に税金の試算をしておくことが大切です。

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まとめ

相続した不動産の分け方には、「現物分割」「代償分割」「換価分割」の3つがあります。
「現物分割」や「代償分割」は、不動産をそのまま残すことができますが、不平等が生じたり、代償金を準備したりする必要があります。
「換価分割」は不動産を残すことはできませんが、相続割合に応じて分配でき、相続税の支払いに充てることも可能なので、不動産を引き継ぐ方がいない場合は換価分割がおすすめです。
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