越境しているものがある不動産は売却が難しい？注意点や売却方法も解説！

不動産に越境している、もしくは越境されているものがある場合は、通常よりも売却が困難かもしれません。
ただし、ポイントを押さえてきちんと対処すれば、売却できる可能性が高まるでしょう。
そこで今回は、山口県防府市で越境している、もしくは越境されているものがある不動産の売却をご検討中の方に向けて、売却時の注意点や売却方法などを解説します。

越境物がある不動産を売却するポイントとは①越境の概要や例

越境とは、一方の土地の所有物が、敷地の境界線を越えて他方の土地に侵入していることです。
普段生活するうえでは、とくに問題がなければ、そのままの状態でもトラブルにはならないかもしれません。
そもそも、越境に気付かないケースもあるものです。
ただし、不動産を売却する際は、そのまま売るとトラブルになる可能性があるので注意が必要です。

越境の概要とは

売却時のトラブルを防ぐためには、越境に関する理解を深めて、事前に越境がないかどうかを確認しておきましょう。
越境には、ご自身の所有物が隣地へ侵入しているケースと、隣地の方の所有物がご自身の土地へ侵入しているケースがあります。
厳密には前者のケースを「越境」、後者のケースを「被越境」と言い、侵入しているものはそれぞれ「越境物」「被越境物」と呼ばれます。
ただし、越境物や被越境物は、見てすぐにわかるものであるとは限りません。
なかには地中に埋まっているものなどもあるので、不動産を売却する際は注意が必要です。

越境物の例とは

越境は地上や地下、空中などの場所に関わらず、不動産の境界線を越えているすべてのケースが該当します。
さまざまなケースがあるので、具体例を確認しておきましょう。
地上の越境物には、塀やフェンスなどがあります。
たとえば、塀などが境界線を越えて建てられていると、越境に該当します。
なかには境界線が確定されていなかったり、塀の所有者があいまいになっていたりして、越境かどうかの判断が難しいケースもあるので注意しましょう。
地下の越境物には、給排水管などがあります。
給排水管は目で見て確認できるものではないので、ご自身で建てた家ではない場合は、知らないこともあるでしょう。
配管工事をおこなうときは、事前に越境する土地の所有者の許可を得ることが一般的なので、当時の書類を確認してみましょう。
空中では、屋根などの建物の一部が越境しているケースがあります。
また、空中の越境物で多いのは、樹木の枝です。
ご自身の土地にある樹木の枝がはみ出している場合は、剪定すれば問題はなくなります。
ただし、隣地の樹木の枝が被越境している場合は、無断で切らないように注意しましょう。
被越境物である樹木の枝をなくしたい場合は、所有者にお願いして切ってもらわなくてはなりません。
敷地に侵入しているからといって、許可なく切ってしまうと、損害賠償を請求されるかもしれないので気を付けましょう。

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越境物がある不動産を売却するポイントとは②売却時の注意点

越境物や被越境物がある不動産を売却する際は、注意点を押さえておかないと、トラブルが起きたり売却に時間がかかったりしてしまいます。
越境か被越境かによって、おもな注意点が変わるので、それぞれについて解説します。

隣地への越境物がある不動産を売却する際のおもな注意点とは

ご自身が越境している場合のおもな注意点は、以下の2点です。

• 境界確定をおこなうこと
• 隣地の所有者と覚書を交わしておくこと

隣地への越境物がある場合は、売却前にその旨を買主に伝えなくてはなりません。
その際は、境界線を基準に「何が」「どのように」「どれくらい」越境しているのか、しっかりと調べる必要があります。
もし、買主に伝えた境界線や越境の内容が実際と異なっていると、売主は契約不適合責任を問われてしまいます。
すると、契約解除になってしまう可能性もあるので、境界線が明確ではない場合は確定測量をおこなっておきましょう。
また、越境している隣地の所有者と覚書を交わしておくことも必要です。
越境による懸念には、その土地の所有者とトラブルになるかもしれないことが挙げられます。
所有者の承諾があれば、その心配が軽減するので、買主が見つかる可能性が高まるでしょう。

隣地からの被越境物がある不動産を売却する際のおもな注意点とは

隣地からの被越境物がある場合の大きな注意点は、ご自身では解消できないことです。
越境している隣地の所有者に対処してもらわなくてはならないので、解消したくても難しいことがあるでしょう。
もし解消できなかった場合は、買主にさまざまな不利益が生じる可能性があるので、売却への影響が大きくなるかもしれません。
たとえば、被越境物があることは、不動産の「瑕疵」に該当する可能性があります。
瑕疵とは傷や欠点のことであり、瑕疵のある不動産は資産価値が下がってしまいます。
すると、住宅ローンの審査に通りにくくなり、買主は現金やほかのローンで購入しなくてはならないかもしれません。
また、建築基準法には「一敷地一建物の原則」があり、1つの土地には1つの建物しか建築できないと定められています。
被越境物が建物やその一部である場合は1つの建物として扱われる可能性があり、買主が新築や建て替えを希望しても、認められないかもしれません。
認められたとしても、越境部分は敷地面積から除かなくてはならないので、場合によっては希望どおりの家を建てられない可能性があるでしょう。
このように、買主に不利な点が多いため、購入希望者がなかなか現れないことが懸念されます。

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越境物がある不動産を売却するポイントとは③3つの売却方法

越境している不動産は、そのままだとなかなか売れない可能性があります。
そのため、できるだけスムーズに売りたいときは、以下の方法を実践することがおすすめです。

• 越境物を取り除いてから売る
• 越境している部分を買い取るか売却する
• 買取を依頼する

どのような方法なのか、それぞれ解説します。

売却方法1：越境物を取り除いてから売る

不動産をスムーズに売却するためには、越境物をなくすことが有効です。
こちらが越境している場合は、ご自身での対処が可能なので、越境物の撤去方法を確認してみましょう。
隣地からの越境物がある場合は、隣地の所有者の協力が必要です。
被越境物を取り除いてもらえるかどうか、一度相談してみましょう。

売却方法2：越境している部分を買い取るか売却する

越境物を取り除けない場合は、越境している部分の土地を買い取るか、隣地の所有者に売却すると解消できる可能性があります。
ご自身の所有物が隣地に越境している場合は、売却前にその部分の土地を隣地の所有者から買い取ると、瑕疵のない不動産として売り出せます。
隣地からの越境物がある場合は、その部分を購入してもらえるかどうか、隣地の所有者に相談してみましょう。
購入は難しくても、譲渡なら受け入れてもらえるかもしれないので、その点も確認しておきましょう。

売却方法3：買取を依頼する

不動産の越境が解消できそうもない場合は、買取もおすすめです。
買取とは、不動産会社や買取業者などが物件を直接買い取る方法です。
買取価格は相場よりも安くなりますが、買主を探す必要がないので、不動産売却をスピーディーに完了できます。
不動産がなかなか売れそうもない場合や、価格よりもスピードを重視する場合などは、買取も検討してみましょう。

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まとめ

不動産に越境物や被越境物があると、なかなか売れない可能性があります。
そのため、できることなら、越境物をなくしてから売り出したほうが良いでしょう。
越境物を取り除くことが難しい場合は、ほかにも売却方法があるので、ご自身に適した方法を検討してみましょう。
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