不動産売却で贈与税が発生するケースとは？税負担を軽減する方法も解説

贈与税とは、無償で譲り渡した際に受け取った側にかかる税金ですが、不動産売却でも贈与税がかかることがあることをご存じでしょうか。
贈与税は、贈与した側ではなく贈与を受ける側が負担する税金のため、あらかじめ節税対策などを把握しておくと良いでしょう。
そこで、不動産売却時に贈与税がかかるケースや、税金を軽減する方法について解説します。
山口県防府市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひこの記事をチェックしてみてください。

不動産売却における贈与税とは？

不動産売却においても、贈与税がかかるケースがあります。
ここでは、そもそも贈与税とはどのような税金なのか、また贈与と混同されやすい「譲渡」との違いについても解説します。

贈与税とは

贈与税とは、贈与を受けた側が負担する税金のことで、贈与した財産の価値に応じて納める必要があります。
贈与を受けた個人が支払う税金であり、財産を譲り渡した側には一切税金はかかりません。
なお、贈与とは親族もしくは第三者に無償で譲り渡すことを指します。
贈与は、法律上受け取る側が承諾して初めて契約が成立する行為です。
この贈与の規定は、個人間だけでなく、個人から法人の場合や法人から個人なども該当します。
ただし、贈与税となると「個人」のみに限られる点に注意が必要です。
贈与税は個人に対してかかる税金であり、法人にはかかりません。

譲渡との違い

財産を手放す方法は、前述した贈与以外にも「譲渡」といった方法があります。
贈与と譲渡は似たような言葉で混同されやすいですが、実際は全く意味が異なります。
贈与が無償で譲り渡すことに対して、譲渡とは対価を受け取って財産を譲り渡す行為のことです。
つまり、不動産を売買する行為が譲渡にあたります。

無償の取引以外でも贈与税は発生する？

贈与税は、無償での取引だけにかかるわけではありません。
たとえば、以下のような行為は贈与税が発生することがあります。

• 金銭の発生なく不動産の名義変更がおこなわれた場合
• 借金の免除を受けた場合

金銭の発生がなく、不動産の名義変更のみがおこなわれた場合は、タダ同然と判断され贈与税がかかることがあります。
また、借金の免除を受けた場合も同様に贈与税が発生するため注意が必要です。
たとえば、借金500万円あり、債権者がその借金を免除した場合、借金分を贈与したとみなされ贈与税が課される可能性があります。

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不動産売却時に贈与税がかかるケースとは

贈与税は無償で譲り渡した際にかかる税金ですが、金銭の取引がある不動産売買でも贈与税がかかることがあります。
とくに贈与税が発生することが多い取引は、時価よりも明らかに低い価格で売買したようなケースです。
以下のケースごとに贈与税が発生する理由を解説します。

• 親族間取引
• 関係会社間取引
• 代表者と法人間取引

それぞれの取引についてご説明します。

ケース1：親族間取引

親族間取引とは、親子や兄弟などで売買する際におこなわれる取引のことです。
親族間取引では、時価よりも明らかに低い価格で取引をすることによって、贈与税が発生するケースがあります。
たとえば、1億円の価値がある不動産を1,000万円で売買したような場合です。
このようなケースでは、差額の9,000万円分の贈与をおこなったとみなされるため、差額の9,000万円に贈与税が発生します。
通常、親族間では十分にあり得る行為であるため、親族間取引は税務署からマークされることもあります。
ただし、親族間取引でも適正価格で売買されていれば、当然ながら贈与税は発生しません。
明らかに低い価格で売買がおこなわれた場合は、贈与税が発生するため注意しましょう。

ケース2：関係会社間取引

タダ同然で売却するのは、親族間取引のみではありません。
たとえば、親会社と子会社での売買で、明らかに低い価格で取引されるケースもあります。
このような会社間の取引でも「贈与」に該当します。
ただし、前述したように贈与税が発生するのは個人です。
そのため、会社間取引の場合は贈与税は発生しません。
その代わりに法人の場合は「法人税」がかかる可能性があります。
親子間取引同様に、関係会社間の取引も税務署にマークされやすい取引なため注意が必要です。

ケース3：代表者と法人間取引

贈与とみなされる取引には、個人と法人といったケースでも起こり得ます。
とくに多いパターンは、会社の代表者とその会社の売買です。
たとえば、会社の不動産を会社の代表者が購入する場合や、反対に会社の代表者が所有している不動産を会社に売却するようなケースです。
このような場合も、法人税や所得税が課せられることがあるため注意しましょう。

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不動産売却でかかる贈与税の負担を軽減する方法

前述したように、不動産売却でも取引内容によっては贈与税がかかることがあります。
不動産売却で多額の贈与税が課されないためにも、税負担を軽減する方法を理解しておくと良いでしょう。
贈与税の負担を軽減する主な方法は以下の3つです。

• 適正価格で不動産売却をする
• 毎年110万円ずつ贈与する
• 相続時精算課税制度を利用する

それぞれの方法をご説明します。

①適正価格で不動産売却をする

贈与税を回避するには、適正価格で売却することが重要です。
税務署は、登記簿謄本や移動情報などから不動産の取引を把握しています。
とくに、前述した親族間取引などはマークされやすいため、相場に合った金額で取引することをおすすめします。
なお、適正価格を知りたい場合は、不動産鑑定士に依頼すると良いでしょう。
また、その際は不動産鑑定士による鑑定評価を取得しておくと、税務調査時に役に立ちます。

②毎年110万円ずつ贈与する

贈与税は、年間110万円以内であれば課税対象外となります。
贈与が必要であるのなら、毎年110万円以内におさめて贈与すれば、基礎控除枠内で済ませることができます。
ただし、毎年同じ金額ずつを贈与すると、定額贈与とみなされ贈与税が課されることがあるため注意しなければなりません。
そのため、毎回贈与額を変えたり、贈与時期を変えたり工夫をして贈与をしていくと良いでしょう。

③相続時精算課税制度を利用する

贈与額が2,500万円までは非課税となる「相続時精算課税制度」を利用する方法もあります。
相続時精算課税制度は、原則として60歳以上の父母や祖父母などから20歳以上の子や孫への生前贈与がおこなわれた場合に利用できる制度です。
2,500万円を超える場合は、超えた額に対して20％の贈与税が課されます。
ただし、この制度は税金が免除されるわけではありません。
相続時精算課税制度を使って非課税となった金額は、相続が発生した際に相続財産と合算して計算され相続税が課されます。
また一度選択すると、それ以降は暦年課税を利用できなくなるため、慎重に検討することをおすすめします。

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まとめ

贈与税は、無償で受け渡した際に発生する税金ですが、不動産売却でも時価より明らかに低い価格で取引された際には課されることがあります。
とくに親族間や法人間で取引する場合は、贈与税が発生しないためにも、適正価格での取引を心掛けましょう。
また、生前からできる対策として、毎年110万円以内の額で贈与するのも贈与税を軽減できる方法の1つといえます。
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