不動産売却において消費税が課税・非課税のケースとは？注意点も解説

不動産売却では、消費税が課税される場面がいくつかあります。
また、個人が不動産売買する際も課税対象となることがあるため、課税・非課税のケースを事前に把握しておくことが大切です。
そこで、不動産売却において消費税が課税されるケースと非課税のケース、注意点について解説します。
山口県防府市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却において消費税が課税されるケースとは

消費税の課税対象とは、事業者が事業として対価を得ておこなう資産の譲渡、貸付けおよび役務の提供と外国貨物の輸入とされています。
ここでいう事業者とは、法人や個人事業主などの課税事業者のことを指しています。
つまり、個人が不動産売却する際は、売却自体に消費税が課されることはありません。
しかし、不動産売却を進める中で以下のようなサービスについては、消費税がかかることがあります。

• 仲介手数料
• 一括繰り上げ返済手数料
• 司法書士への報酬

上記3つの消費税が課されるケースについてご説明します。

①仲介手数料

不動産売却する際は、不動産会社に仲介を依頼して買主を探すのが一般的です。
買主が見つかり売買契約が成立すると、売主は不動産会社に対して成功報酬を支払う必要があります。
その成功報酬を「仲介手数料」といい、この仲介手数料に対して消費税が課されます。
仲介手数料に消費税がかかる理由は、事業者（不動産会社）が事業としておこなう取引に該当するからです。
仲介手数料は売却価格によって異なり、請求できる上限金額が定められています。

②一括繰り上げ返済手数料

売却する不動産に住宅ローン残債がある場合は、ローン残債を返済しなければ売却することができません。
そのため、自己資金や売却代金を利用して一括繰り上げ返済をおこなう必要があります。
その際にかかる手数料に対しても消費税が課されるため注意が必要です。
この手数料は、事業者である金融機関が提供するサービスであると判断されるため、消費税が適用されます。
費用は金融機関によって異なりますが、固定ローンの場合は「3～5万円＋消費税」となります。

③司法書士への報酬

住宅ローンを利用して不動産を購入していた場合、抵当権が設定されています。
ローンを完済すると、抵当権抹消手続きをおこなう必要があります。
不動産売却での登記手続きは、自分でおこなうことも可能ですが、通常は司法書士へ依頼することが一般的です。
その際にかかる報酬にも消費税が課税されます。
費用は司法書士によって異なりますが、5,000円から2万円程度になることが多く、これに消費税が課されます。

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不動産売却において消費税が非課税となるケースとは

不動産売却では、消費税が非課税となるケースもあります。
非課税となるケースは以下の場合です。

• 土地を売却した場合
• 個人が建物を売却する場合
• 免税事業者が売却た場合
• 税金

それぞれのケースについてご説明します。

①土地を売却した場合

土地は消費されるものではないと考えらえているため、不動産売買で消費税が課税されることはありません。
これは、売主が個人の場合だけでなく、事業者でも非課税となります。
また、石垣や庭木など土地と一体となっている定着物を売却する際も課税対象外です。
ただし、駐車場として使用される土地の場合は、非課税とならないため注意しましょう。

②個人が建物を売却する場合

建物は土地と違い消費税の課税対象です。
では、個人が建物を売却した場合も消費税が課されるのでしょうか。
結論からいえば、個人が建物を売却した場合は非課税となります。
消費税の納税義務者は、あくまでも事業者です。
つまり、土地・建物ともに個人が売却する際に消費税が課税されることはありません。
もちろん不動産会社を通して売却した場合も、個人から個人へ売却することに変わりないため非課税となります。
ただし、個人の場合でも投資用不動産を売却した場合は「事業」と見なされ、課税対象となる可能性があるため注意しましょう。

③免税事業者が売却した場合

事業者であっても、免税事業者が不動産売却した場合は非課税となります。
免税事業者とは課税売上高が1,000万円以下の事業者のことです。
消費税の納税義務があるのは、1,000万円以上の課税売り上げがある課税事業者のみです。
ただし、1,000万円以下であっても特定期間において課税売上高が1,000万円を超えた場合は、課税事業者となり消費税が発生するため注意しましょう。

④税金

不動産売却では、印紙税や登録免許税、所得税、住民税などさまざまな税金がかかることがあります。
これらは、そもそもが税金のため、当然ながらこれらに消費税が課されることはありません。

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不動産売却における消費税の注意点

最後に、不動産売却で消費税に関して注意すべきポイントについて解説します。
注意点は以下の3つです。

• 不動産価格は税込みで表示される
• 消費税率は引き渡し時点の税率が適用される
• 消費税の納付期限は個人事業主と法人とは異なる

それぞれの注意点をご説明します。

注意点①不動産価格は税込みで表示される

不動産価格は不動産の表示に関する公正競争規約施行規則に従い、税込み表示することが義務付けられています。
たとえば、課税事業者が不動産を3,000万円で売却したい場合は、消費税込みの3,300万円で表示しなければなりません。

注意点②消費税率は引き渡し時点の税率が適用される

不動産売却で消費税が課されるのは、不動産の引き渡し時点です。
そのため、引き渡し時点で消費税率が改正されていた場合は、引き渡し時点の税率が適用される点に注意が必要です。
たとえば、引き渡し日が4月2日であり、4月1日から消費税が改正されたケースを見てみましょう。
この場合であれば、消費税率の改正後に引き渡しがおこなわれているため、改正後の税率が適用されます。
一方で、3月31日までに引き渡していれば改正前の消費税が適用されます。
このように不動産売却を進めるなかで消費税率の改正があった場合は、税率によって金額が大きく異なるためとくに注意しなければなりません。
損をしないためにも、引き渡し日については慎重に検討することをおすすめします。

注意点③消費税の納付期限は個人事業主と法人とは異なる

消費税は消費者が負担しますが、消費税の申告や納税義務があるのは課税対象とされる法人や個人事業主です。
ただし、法人と個人事業主では納税期限が異なります。
法人の場合は、課税期間の末日の翌日から2か月以内に、税務署へ申告・納税する必要があります。
一方で、個人事業主の場合は、翌年の3月末日までに申告・納付をしなければなりません。
また、直前の課税期間の消費税額が48万円を超えた場合は、中間申告・中間納付が必要です。
中間申告や納付をおこなわなかった場合は、延滞税や加算税をかかる可能性があるため注意しましょう。

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まとめ

個人の方が不動産売却する際に消費税が課税されるケースは、仲介手数料や繰り上げ返済手数料などです。
個人が建物を売却する際は非課税となりますが、法人や個人事業主で課税事業者の場合は消費税が課税されるため注意が必要です。
また、売却時の消費税率は引き渡し時点が適用されるため、売却の途中で改正がおこなわれる場合は引き渡し日に注意しましょう。
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