不動産売却における譲渡損失とは?利用できる特例と確定申告の流れを解説

2024-02-13

不動産売却における譲渡損失とは?利用できる特例と確定申告の流れを解説

この記事のハイライト
●不動産売却の譲渡損失とは不動産を売却した際に生じる損失のこと
●不動産売却で譲渡損失となった場合でも損益通算や繰越控除の特例を受けることができる
●譲渡損失時の特例を受けるためには不動産売却した翌年に確定申告をする必要がある

不動産売却で譲渡損失が生じても、必ずしも損に繋がるわけではありません。
なぜなら譲渡損失が生じた場合でも、ほかの所得と相殺できる特例が利用でき税金の負担を軽減できる可能性があるためです。
そこで、不動産売却の譲渡損失とはなにか、利用できる特例や利用条件、また確定申告について解説します。
山口県防府市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

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不動産売却のおける譲渡損失とは?

不動産売却のおける譲渡損失とは?

譲渡損失とは、不動産や株式などの資産を売却した際に発生する損失のことです。
不動産売却では、購入時に支払った金額よりも売却時に得た金額(売却価格から手数料を引いた金額)のほうが必ずしも多いとは限りません。
購入時に支払った金額のほうが多い場合は、譲渡損失が発生したことになります。
ここでは譲渡損失とはなにか、また税金がかかるケースなどについて解説します。

譲渡損失とは

不動産売却における譲渡損失とは、不動産を売却した際に生じる損失のことで、売却損とも呼ばれます。
譲渡損失が生じたかどうかは、譲渡所得を計算して確認することができます。
計算式は以下のとおりです。
譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用
譲渡所得は、売却価格から不動産を購入した際にかかった費用と、売却する際にかかった費用を差し引いて求めます。
この際に、譲渡所得がマイナスとなった場合は、譲渡損失が生じたことになります。
マイナスの場合は課税する所得がないため、原則として確定申告は不要です。

不動産売却で税金がかかるケース

不動産売却で税金がかかるのは、売却益が発生した場合です。
つまり上記の計算式で譲渡所得がプラスとなった際は、課税対象となり所得税や住民税が課せられます。
また、2037年までは、東日本大震災の復興に必要な財源確保のために、復興特別所得税もかかります。
譲渡所得が高額になればなるほど税負担も増えるため、注意が必要です。

譲渡損失(売却損)の場合でも税金の軽減措置が受けられる

不動産売却で譲渡損失が生じたからといって、必ずしも損をするわけではありません。
譲渡損失となった場合は、不動産売却した年の給与所得などのその他の所得と、損失分を相殺することができるからです。
つまり、相殺することによって所得税と住民税を減らすことができます。
これは損益通算といい、その年に相殺しきれない場合は翌年以降最大で3年間損失を繰り越し(繰越控除)することが可能です。
ただし、これらの軽減措置を受けるためには、譲渡損失が生じた場合でも確定申告が必要になるため注意しましょう。

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不動産売却で譲渡損失が生じた際に利用できる特例と利用条件

不動産売却で譲渡損失が生じた際に利用できる特例と利用条件

不動産売却で譲渡損失が発生した場合は、条件を満たすことで「損益通算」と「繰越控除」を受けることができます。
これらを利用できる特例は、次の2つが挙げられます。

  • マイホーム買い換え時の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  • マイホーム売却時の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

それぞれの特例について、利用条件とともにご説明します。

特例1:マイホーム買い換え時の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを買い換えた場合に、売却したマイホームの譲渡損失分を損益通算及び繰越控除することができます。
特例が適用されると、前述したように給与所得などのほかの所得と相殺でき、所得税や住民税などの税負担を減らすことが可能です。
ただし、売却するマイホームと買い換える物件の条件をそれぞれ満たす必要があります。
売却するマイホームの条件
売却する物件は、居住していたこと以外にも所有期間が5年を超えていることが条件となっています。
また、敷地面積が500㎡までが控除の対象です。
買い換える物件の条件
買い換える物件は、売却の翌年の12月31日までに借り入れにより取得すること、取得した年の翌年12月31日までに入居もしくは入居見込みであることが条件です。
また、床面積が50㎡以上であることや、購入後の物件の住宅ローンは融資期間が10年以上でかつ特例を受ける年の年末に残債があることも満たす必要があります。
なお、この特例は「住宅ローン減税制度」と併用可能です。
ただし、各年の所得が3,000万円以上の場合は、特例対象外となるため注意しましょう。

特例2:マイホーム売却時の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

買い換えを伴わないマイホームの売却の場合に、損益通算および繰越控除できる特例です。
この特例も同様に売却した年と、その翌年の3年間まで繰り越し可能です。
利用するためには、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること、住宅ローンの償還期間が10年以上でローン残債があることが条件となっています。
また、住宅ローン残債が売却金額を超えているかどうかも満たす必要があります。
ただし、譲渡損失の金額と比べて、いずれか損失が少ないほうが損益通算および繰越控除の対象となるため注意しましょう。

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不動産売却で譲渡損失の特例を受けるために必要な確定申告の流れ

不動産売却で譲渡損失の特例を受けるために必要な確定申告の流れ

譲渡損失が生じた際に損益通算および繰越控除の特例を受けるためには、必ず確定申告が必要になります。
確定申告をしなかった場合は、条件を満たす場合でも特例は適用されないため注意が必要です。
ここでは、確定申告の流れや必要書類について解説します。

確定申告の流れ

確定申告は、不動産売却した翌年の2月16日から3月15日までにおこなう必要があります。
申告期限前は申告者で混雑することもあるため、早めに準備し取り掛かることが大切です。
その際は以下の流れで進めるのが一般的です。
①必要書類を集める
まずは確定申告に必要な書類を集めます。
主な必要書類は以下のとおりです。

  • 登記事項証明書の写し
  • 売買契約書の写し
  • 年末における住宅借入金などの残高証明書
  • 買い換えた資産を証明する書類
  • 住民票など

なお、利用する特例によって必要書類が異なるため注意しましょう。
②確定申告書を作成する
確定申告書は、税務署で入手することもできますが、国税庁のホームページ上でそのまま作成することも可能です。
必要事項を入力すれば自動で計算されるため、計算ミスなく正確な書類を作成することができます。
③確定申告書を提出する
確定申告書を作成したら税務署へ提出しなければなりません。
国税庁のホームページ上で作成した場合は、e-Tax(国税電子申告・納税システム)を通して提出することが可能です。
事前に登録は必要になりますが、24時間いつでも申告可能なためメリットとして大きいといえるでしょう。
また、税務署へ郵送もしくは直接提出することもできます。
④還付金を受け取る
確定申告により過払いの税金が発生した場合は、還付金が指定した口座に振り込まれます。
通常の場合は1か月から1か月半で振り込まれ、e-Taxを利用した場合は2~3週間以内には受け取ることができます。

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まとめ

不動産売却で譲渡損失となった場合は、損益通算や繰越控除の特例を受けることができ、税金の負担を軽減することが可能です。
特例を利用するためには、売却した翌年に確定申告をする必要があります。
ただし、所有期間が5年を超えているなど利用条件が定められているため、まずは適用できるか国税庁のホームページで確認してみることをおすすめします。
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