空き家の相続税はいくらかかる？計算方法や相続税対策について解説！

空き家の相続と言えば「相続税がどうなるのか」や税金の節税方法が気になりますよね。
本記事では、空き家に相続税はかかるのか、相続税の計算方法や相続税対策について解説します。
山口県防府市で空き家を相続する予定のある方は、ぜひ参考になさってください。

空き家の相続税はどうなる？

不動産を相続したときは、相続税の対象となります。
空き家についても相続財産として課税されるため、相続人は申告や納税が必要です。
しかし、空き家の場合、相続税の計算において特例が適用されることがあります。

小規模宅地等の特例

亡くなった所有者が自宅に同居していた親族が相続する場合、小規模宅地等の特例を利用することが可能です。
この特例では、自宅用の土地が330m2までの場合、相続税評価額が80％減額されて計算されます。
ただし、被相続人が亡くなる前に住んでいなかった場合や相続後に空き家として所有する場合には特例が適用されません。
そのほか、被相続人等の事業の用に供されていた宅地等も、利用区分によって面積が400㎡または200㎡までに対し、減額割合80％または50％まで減額されます。
詳細は、国税庁のホームページでご確認ください。

相続税評価額とは

相続税評価額とは、相続税を計算するときの基となる課税価格を指します。
建物は固定資産税評価額、土地は路線価または倍率方式に基づきます。
固定資産税評価額は、固定資産税納税通知書や固定資産評価証明書で確認しましょう。
路線価は特定の地域で設定されており、倍率方式は路線価が設定されていない地域の場合に用います。
路線価は、国税庁のホームページで確認しましょう。
倍率方式は、固定資産税評価額に評価倍率を乗じて相続税評価額を計算します。
評価倍率は国税庁ホームページの「評価倍率表」で確認可能です。
地目や地域によって適用する倍率は異なるため、ご注意ください。

相続前から空き家だった場合はどうなる？

相続開始の直前に空き家だった場合は、前述のとおり「小規模宅地等の特例」が適用されず、相続税評価額は減額されません。
ただし、亡くなった方が生前に老人ホームに入居していた場合や配偶者が自宅として相続する場合は、特例が適用される可能性があります。

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空き家の相続税の計算方法とは？

空き家の相続税の計算方法は、大きく分けて以下の3ステップです。

①相続税評価額の計算方法

土地の相続税評価額は、路線価方式と倍率方式で計算式が異なります。
路線価は、土地1㎡あたりの評価額が公表されているため、路線価に土地の面積と補正率をかけ合わせて相続税評価額を計算します。
たとえば、路線価が20万円で、補正率が1.0、土地面積が100㎡の場合、相続税評価額は「20万円×1.0×100㎡＝2,000万円」です。
倍率方式は「固定資産税評価額×評価倍率」です。

②課税遺産総額の計算方法

遺産総額はプラスの相続財産からマイナスの相続財産を差し引いて計算します。
不動産以外にも現金や宝石などの相続財産がある場合は、含めて遺産総額を計算しましょう。
次に、遺産総額から基礎控除額を差し引いて課税遺産総額を算出します。
課税遺産総額＝遺産総額－基礎控除額
基礎控除額は「3,000万円＋（600万円×相続人の人数）」です。
たとえば、相続人が配偶者だけの場合、基礎控除額は「3,000万円＋600万円＝3,600万円」です。
遺産総額が1億円の場合、1億円から基礎控除額の3,600万円を差し引いた6,400万円が課税遺産総額となります。

③相続税の計算方法

相続人が複数いる場合は「各法定相続人の法定相続分に応ずる取得金額」の計算が必要です。
計算方法は、以下のとおりです。
各法定相続人の法定相続分に応ずる取得金額＝課税遺産総額×各法定相続人の法定相続分
次に、各法定相続人の法定相続分に応じた取得金額に相続税の税率を乗じます。
税率と控除額は、法定相続分に応じた取得金額によって以下のように異なります。

• 1,000万円以下：10％
• 3,000万円以下：15％、控除額50万円
• 5,000万円以下：20％、控除額200万円
• 1億円以下：30％、控除額700万円
• 2億円以下：40％、控除額1,700万円

たとえば、法定相続人が配偶者と子2人である場合、法定相続分は配偶者2分の1、子4分の1、子4分の1です。
課税遺産総額が1億円の場合、法定相続分に応じた取得金額は、配偶者は5,000万円、子は2,500万円ずつとなります。
法定相続分に応じた取得金額に税率をかけ、控除額を差し引くと、以下の金額になります。

• 配偶者：5,000万円×20％－200万円＝800万円
• 子（1人あたり）：2,500万円×15％－50万円＝325万円

上記を合計した金額が相続税の総額です。
なお、各相続人ごとの相続税は「相続税の総額 × 各人の課税価格 ÷ 課税価格の合計額」で計算します。

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空き家の相続税や所得税の対策とは？

空き家を相続する際は、相続税や将来の売却に伴う税金を抑えたいところですよね。
税法の特例を活用すれば、空き家の相続税対策になります。
空き家の相続発生前の対策と相続発生後の対策は、以下のとおりです。

相続発生前の対策

空き家の相続税負担を軽減するためには、相続前に以下の3つの対策が考えられます。

• 被相続人と同居する
• 空き家を賃貸物件として貸し出す
• 被相続人が存命中に空き家を売却する

小規模宅地等の特例を受けるために、被相続人と同居する方法があります。
ただし、同居するためには住民票の移動だけでなく、生活の拠点を移す必要があるためご注意ください。
持ち家のない相続人が空き家を相続する場合は、同居していなくても特例が適用される可能性もあります。
また、相続人が空き家を賃貸物件として貸し出している場合も、小規模宅地等の特例が適用され、土地の相続税評価額が50％まで減額されます。
ただし、相続開始の3年以上前から賃貸物件として貸し出している必要がある点にご注意ください。
空き家を相続せずに、被相続人が生前に売却することを検討することも相続税対策の1つです。
相続が発生する前に売却すれば相続人の負担が減り、売却代金で得られた資金を有効活用できますね。
ただし、売却してからすぐに被相続人が亡くなると、現金に対して相続税が課されるため、かえって相続税が高額になる可能性もあります。
なお、売却利益にかかる所得税には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が活用可能です。

相続発生後の対策

相続発生後に空き家を売却する場合、売却益にかかる所得税を軽減できる「相続した空き家の3,000万円特別控除の特例」があります。
この特例では、相続した空き家を売却する際に、売却益から3,000万円までの金額を控除可能です。
ただし、特例を受けるには以下の条件を満たす必要があります。

• 売却価格が1億円以下であること
• 相続から3年が経過する年の12月31日までに売却
• 建設が1981年5月31日以前におこなわれている
• 相続前に被相続人が1人で居住していたこと

そのほか、空き家が居住、賃貸、または事業目的で使用されていないことや、現行の耐震基準に適合するリフォームがおこなわれていることなどが条件です。

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まとめ

空き家は、小規模宅地等の特例を活用すると、相続税評価額を減額できます。
相続税の計算方法は、相続税評価額、課税遺産総額、相続税の算出の3つに分かれます。
相続税対策として、小規模宅地等の特例に適用するために相続発生前に同居したり、賃貸物件として活用することを検討しましょう。
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