相続した建物が空き家になった時の管理方法やデメリットとは？解決策を解説

不動産を相続すると、管理するのが大変ですよね。
しかし、空き家状態で放置すると思わぬデメリットやリスクがあります。
本記事では、相続した不動産が空き家になった時の管理方法と放置した場合のデメリット、空き家状態にしないための解決策について解説します。
山口県防府市で不動産を相続予定の方は、ぜひ参考になさってください。

相続した建物が空き家になった時の管理方法！

空き家は適切に管理しないと、あっという間に劣化してしまいます。
空き家を自分で管理する際のポイントは、以下のとおりです。

①定期的に換気する

人が住んでいない建物は換気がおこなわれないため、湿気が蓄積しやすくなります。
湿気が溜まるとカビの発生や木材の腐敗を促進し、空き家全体の老朽化を加速させる原因となります。
そのため、月に数回はすべての窓を開けて十分な換気をおこなうことが大切です。
とくに、湿気が溜まりやすい押し入れやクローゼット、靴箱などの小さな収納スペースは重点的に換気しましょう。

②定期的に通水をおこなう

長期間使用されない水道管は、錆や詰まりの原因となります。
また、水が蒸発し管内が乾燥すると、悪臭や害虫の侵入のリスクが高まります。
最低でも月に1回は、すべての水栓を数分間開けて水を流しましょう。
この時、水の色やにおいに注意して、錆や異物の混入がないかをチェックすることもポイントです。

③雨漏りの確認

雨漏りは家の構造に大きな損傷を与え、修理が困難になることがあります。
また、カビの発生や木材の腐食を招き、家の価値を著しく低下させます。
そのため、定期的に壁紙や天井にシミや剥がれがないか確認することが大切です。
また、カビや異臭があれば雨漏りの可能性が高いため、専門家による詳細な検査を検討しましょう。

④定期的な掃除と庭の手入れ

室内のほこりや汚れは、害虫やカビの原因となります。
また、放置された庭は雑草が生い茂り、害虫の住処となることがあります。
庭は定期的に草刈りをおこない、除草剤などを散布すると雑草の繁殖を防ぐことが可能です。
室内はほこりや汚れを定期的に除去し、清潔さを保ちましょう。
遠方に住んでいる場合は、地域の不動産会社に定期的なメンテナンスを依頼することも良い方法です。

⑤その他のチェックポイント

雨樋や外壁の剥がれ、ひび割れ、カビの発生をチェックし、必要に応じて修理や塗り替えをおこないましょう。
近隣環境の変化や境界付近の問題も定期的に確認すると、トラブルを未然に防げます。
また、空き家は犯罪のターゲットになりやすいため、定期的な巡回や防犯対策（鍵の確認、防犯カメラの設置など）をおこなうこともおすすめです。
これらの管理方法を実行すると、空き家の価値を維持し、将来の売却や使用に備えることができます。
定期的なチェックとメンテナンスは、空き家を守るために不可欠です。

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相続した建物を空き家状態で放置するデメリット！

遠方に住んでいるなどの事情により、なかなか空き家の管理ができない方もいらっしゃるでしょう。
しかし、空き家状態のまま放置すると以下のようなデメリットやリスクが生じます。

①資産価値の低下

前述のとおり、密閉状態の空き家では湿気が溜まりやすく、カビの発生を促進します。
カビが繁殖すると内装や構造材の劣化が進み、資産価値の低下を招く点がデメリットです。
また、放置された木材はシロアリの格好の餌食となり、建物の強度を脅かすリスクもあります。
長期間のメンテナンス不足により、外壁のコーキングが劣化すると、雨漏りの原因となり得ます。
ネズミなどの害獣が配線をかじると、火災のリスクが高まる点にも注意が必要です。
老朽化により、水道や電気設備が故障し、修理費用が発生する可能性もあります。
そのため、定期的な建物の点検とメンテナンスをおこない、これらの問題を未然に防ぐことが重要です。

②所有者責任のリスク

たとえば、空き家の劣化によって外壁のタイルが落下し、通行人に怪我をさせた場合、所有者は法的な責任を問われる可能性があります。
日本は地震や台風など自然災害が多いため、これらの災害によって引き起こされる事故に対する所有者の責任も重大です。
とくに築年数の古い空き家は、定期的に安全点検をおこない、必要に応じて補強工事や修理をおこなう必要があるでしょう。

③特定空家に指定されるリスク

放置された空き家は、以下のようなリスクがあります。

• 庭に放置された燃えやすい物質が火災を引き起こす恐れ
• 害虫や害獣の発生により、周囲の衛生環境に影響を及ぼす可能性がある
• 長期間の放置により建物が著しく老朽化し、倒壊の危険性が高まる
• 不法侵入や犯罪の拠点として利用される可能性がある

上記に該当するような空き家は、行政に「特定空家」と指定され、適切な管理をおこなうように助言・指導されます。
行政の助言や指導、勧告を無視した場合、固定資産税の減税措置が適用できなくなったり、罰金を課されたりする点がデメリットです。
最悪の場合、行政代執行により強制的に解体され、解体費用を請求されるリスクもあります。
令和5年度には「空家等対策の推進に関する特別措置法」の一部が改正され、「管理不全空家」に対しても行政による改善の指導や勧告がされることになりました。
管理不全空家に指定されると、特定空家と同様に、固定資産税の減税措置が適用外になる恐れがあります。

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相続した建物を空き家状態にしないための解決策！

前述のとおり、相続した建物を空き家状態のまま放置するデメリットは大きいです。
しかし、空き家を管理するのが難しい方もいらっしゃるでしょう。
そんな時は、以下の解決策がおすすめです。

解決策①解体する

相続した空き家は、解体して更地にすると、維持や修繕にかかる手間と費用を大幅に削減できます。
更地にすれば、将来的に土地の活用や再開発の選択肢が増えます。
ただし、固定資産税の住宅用地の特例が受けられなくなる点や、解体費用がかかる点にご注意ください。
解体費用の目安は、以下のとおりです。

• 木造：1坪あたり約5万円
• 鉄骨造：1坪あたり約7万円
• 鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造：1坪あたり約9万円

ただし、解体費用は建物の大きさや状態によって異なります。
自治体によっては、空き家の解体費用について補助金を出しているところもあります。
補助金を申請する際の条件や補助金の額も自治体によって異なるため、解体前に役所に確認しましょう。

解決策②無償での譲渡

第三者に譲渡すれば、日常的な管理やメンテナンスの責任から解放されます。
たとえば、地域住民や公共団体に譲渡すると、その地域のコミュニティに貢献できますね。
ただし、無償で譲渡すると贈与とみなされ、贈与税が課せられることがあります。
贈与税の免除枠を超える場合は、受け取る側に税金の負担がかかるため注意が必要です。

解決策③売却

もっともおすすめなのは、空き家をそのまま売却することです。
そのまま売却すれば、解体費用や維持管理費、固定資産税などの負担がなくなります。
売却により得られる資金は、ほかの投資や活用に回すことができるようになります。
また、古い空き家でなかなか買主が見つからない場合は、不動産会社に買取を依頼すると、市場で売却するよりも迅速に現金化できます。

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まとめ

相続した建物が空き家になった時は、定期的に換気や通水、掃除などの管理が必要です。
適切に管理せずに放置した場合、所有者責任を問われたり、特定空家に指定されたりするデメリットがあります。
相続した建物を空き家状態にしないための解決策としては、解体や無償での譲渡、売却をおこなうことがおすすめです。
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