マンション売却前にリフォーム不要と言われる理由とは？事例や費用を解説

古いマンションを売却するときは「リフォームしたほうが良いだろうか」と迷いますよね。
そこで今回は、マンション売却前にリフォームが不要と言われる理由や、売れない場合の対処法としてのリフォーム、リフォーム費用の相場について解説します。
山口県防府市でマンション売却前にリフォームを検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

マンション売却前にリフォームが不要な理由とは？

マンション売却の際、売主がリフォームをおこなう必要はありません。
マンション売却でリフォームが不要な理由は、主に以下の3つです。

理由①：査定時にリフォームの有無が反映されない場合がある

マンション査定では、室内リフォームの有無が査定額に影響しないケースもあります。
査定額に加算されるリフォームは、デザイン性の高いキッチンやユニットバスの交換など、トレンドに合ったものが多い傾向にあります。
しかし、リフォームが査定額に反映されるかは不動産会社によっても異なるため、事前に確認しましょう。
また、リフォームが査定額に反映されるかは、購入検討者の事情やリフォームの内容・範囲によっても変わります。

理由②：リフォーム費用の回収が難しいこと

リフォームすると売却価格は上がる傾向にありますが、費用を完全に回収するのは難しく、結果的にリフォームせずに売った方が得することが多くなります。
たとえば、売りたい中古マンションの査定額が2,000万円の場合、600万円かけてリフォームしたときは2,600万円以上で売りたいところですよね。
しかし、実際には2,300万円程度が限度となることが多いでしょう。
この場合、リフォームせずに2,000万円で売った方が600万円の出費を抑えられ、お得になります。
リフォームすれば300万円の損失が出てしまいます。
さらに、割高な費用を転嫁して売値を上げれば、かえって売れなくなる可能性があるでしょう。
こういったリスクを考えると、リフォームせずにそのまま売却するほうが無難で得策だと言えます。

理由③：買主のニーズによる

買主のニーズは個人差があることがわかっています。
国土交通省の令和4年度の調査によると、既存(中古)集合住宅を選んだ理由が「予算的にみて中古住宅が手頃だったから」が 68.4%でもっとも多いです。
一方「リフォームで快適に住めると思ったから」と答えた方は30.9％に留まっています。
そのため、リフォームをして高い値段で売りに出すと、かえって売れなくなる可能性があります。
不具合箇所の修理は必要ですが、基本的には売主が大掛かりなリフォームをする必要はありません。
買主が入居後に、ご自身の希望通りにリフォームすることもあるためです。

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マンション売却で売れないときはリフォームが有効？

マンション売却前のリフォームは基本的に不要ですが、例外的な場合があります。
以下のようなケースでは、不動産会社に相談のうえ、リフォームを検討しましょう。

①設備・建具が故障・破損している場合

キッチン、トイレ、浴室などの設備や建具が故障して生活に支障があれば、売主の負担で修繕することが賢明です。
ただし、必ずしも修繕が必要というわけではありません。
不動産買取会社に売却する場合、設備の劣化や故障は価格に影響しません。
買取会社が購入後にリフォームをおこない、再販売するためです。
つまり、売却先次第で修繕の必要性が変わってきます。
また、一般的な中古マンションの場合、生活に支障がない軽度の傷み等は放置しても問題ありません。
しかし、壁に大きな穴が空いているなど、重大な不備がある場合は修繕が賢明です。
修繕が必要かどうかは、不動産会社のアドバイスを仰ぐことをおすすめします。

②安価にできて、こだわる方が少ない部分のリフォーム

中古マンションを売りに出しても売れないときは、安価で済み、買主のこだわりが少ない部分のリフォームが効果的です。
高額なリフォームは費用回収が難しい一方、少額で物件の印象を大きく改善できるリフォームなら、内見時の評価アップにつながります。
フローリング、カーペット、畳、壁紙など、生活感が出やすい箇所は比較的安価で一新でき、見た目の印象が大きく変わります。
金銭的に余裕があれば、トイレやコンセントの配線部分を隠すスイッチプレートの交換も検討しましょう。
これらの箇所は生活感が強く出るものの、キッチンや浴室ほど個人のこだわりが少ない傾向にあり、リフォームが効果的です。

③過度に劣化している

設備や建具に故障はなくても、築年数以上に過度に劣化している場合は、リフォームを検討する必要があります。
たとえば、ペットの飼育でクロスやフローリングが極端にボロボロになっている、または喫煙で壁が著しく黄ばんでいるなどの場合です。
このような状態ならば、リフォームした方が賢明かもしれません。
ただし、そうした劣化があっても必ずしもリフォームしないと売れないわけではありません。
設備や建具の故障、過度な劣化が見られる場合でも、リフォームの実施については事前に不動産会社に相談しましょう。

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マンション売却の際にかかるリフォームの費用相場とは？

国土交通省の調査によると、マンションのリフォーム工事の費用相場は以下のとおりとなっています。

• 100万円以下: 7.5%
• 100万円超～300万円以下: 26.3%
• 300万円超～500万円以下: 21.1%
• 500万円超～1,000万円以下: 24.8%
• 1,000万円超: 16.5%

もっとも多いのが100万円超～300万円以下の26.3%です。
契約金額別のリフォーム工事内容を見ると、300万円以上で「住宅設備の変更」「内装の変更」、500万円以上で「間取りの変更」「段差解消」「収納スペースの改善」などが多いことがわかります。
マンションのよくあるリフォーム箇所と概算費用は以下のとおりです。

水回りの費用相場

トイレやユニットバスなどの水回りのリフォームは、老朽化が進んでいると高額になる傾向にあります。
とくにキッチンは、設置スペースに合わせてつくられる造作家具のため、割高になりがちです。
製品のグレードによっても費用が変わり、スタンダードなシステムキッチンだと30～100万円、高グレードなシステムキッチンだと50～150万円はかかると見ておいたほうが良いでしょう。
トイレについては、便器の交換は10～30万円、和式から洋式への変更は20～50万円、トイレの新設工事は50～70万円が目安です。
浴室は、ユニットバス交換に50万円～200万円ほどかかるでしょう。

内装の費用相場

内装の張り替えについては、広さや素材によって大きく費用が変わってきます。
床については、フローリング張り替え(10帖程度)だと50～60万円が目安です。
クロス(壁紙)張り替えは、10～15万円ほどが相場になります。
このほかにも、玄関ドアの交換や収納の造作など、さまざまなリフォームが可能です。
前述のリフォーム費用は一例にすぎず、実際の金額は業者によって異なります。
工事中に予期せぬ不具合が見つかれば、さらに追加費用が発生する可能性があります。
見積額を大きく上回る可能性も考慮しておくべきでしょう。
希望のリフォーム内容によっても費用は大きく変わるため、事前に概算費用を確認することをおすすめします。

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まとめ

マンション売却でリフォームが不要と言われる理由は、査定に影響しないことや費用の回収が難しいこと、買主のニーズによることなどが挙げられます。
売れない場合にリフォームが有効なケースは、設備などが故障している場合、安価にできる場合、過度に劣化している場合です。
リフォームの費用相場は、100万円超～300万円以下です。
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